Доходные дома Москвы – история с продолжением
В Москве сохранилось немало доходных домов XIX-начала XX веков, по большому счету именно они и формируют ее образ уютного старого города. К сожалению, они же часто первые «кандидаты на снос»: дома, расположенные в самом центре, занимают дорогие участки земли, при этом они изрядно обветшали за столетие некачественной эксплуатации, уплотнений и упрощений, а добротно реконструировать их слишком дорого и сложно. Впрочем, прецеденты есть.
Сам термин «доходный дом» вызывает перед глазами образ исторического многоквартирного дома, из тех, что так украсили Москву на рубеже XIX-XX веков: разновеликие квартиры с высокими потолками, нарядные фасады, аккуратно сформированные кварталы. Именно с них началась эпоха квартир, которые в начале ХХ века были исключительно арендным жильем.
Бум строительства доходных домов начался в середине XIX века, а в Москве – в последней его трети. Он был, с одной стороны, связан с резким притоком населения в крупные промышленные города, с другой, – с многократно возросшими к этому времени техническими возможностями — навыками многоэтажного строительства, появлением новых конструкций, развитием тяжелой промышленности и городских коммуникаций.
Именно доходные дома стали самыми прогрессивными и комфортными постройками своего времени: с водопроводом, канализацией, как правило, электричеством и газом. Их архитектурный стиль был в основном сплавом трех направлений: неоклассицизма, историзма, в том числе в его «пряничном» неорусском изводе, и прихотливого элегантного модерна, ставшего финальной праздничной точкой в истории дореволюционных многоквартирных домов Москвы.
К началу XX века в Москве насчитывалось более 550 доходных домов. К 1917-му году на них приходилось уже порядка 40% всего жилого фонда столицы.
Взгляд архитектора: сохранение ансамбля города
Тема сохранения и исследования доходных домов последние годы довольно популярна у архитекторов, недаром ей был посвящен воркшоп в рамках «Открытого города», который курировал Николай Переслегин: «Для меня культурное наследие — это часть моего собственного нематериального комфорта в жизни. Памятники архитектуры — это не отдельные здания и объекты, это часть той среды, которая формирует наши личности и общество. Они несут в себе не камни и штукатурку, а мысли из прошлого, которые мы должны переосмыслить и передать тем, кто будет после нас.
Основной задачей воркшопа была популяризация среди молодых архитекторов идеи, что наследие в виде доходных домов, даже без громких имен в исторической справке, – важнейшая часть нашего окружения: его надо изучать, любить и сохранять.
Доходный дом Шугаевой, 1914. Арх. Василий Волокитин. Пример прекрасно сохранившегося жилого дома. Дом в стиле романтичного северного модерна сразу же обращает на себя внимание: крылатые львы, благородные средневековые воины и дамы, мечи и щиты, и надо всем возвышается строгий рыцарь с мечом. Сегодня, как и сто лет назад, первый этаж отдан под магазины, а все остальные этажи – жилые. Фрагмент снесенного и воссозданного дома Прошиных на 1-й Тверской-Ямской.
Фото: Дмитрий Французов для Mascaron.org Вместо фресок — панели с росписями и видимыми креплениями.Взгляд девелопера: получение прибыли за счет пристроек
Большая часть оставшихся в городе доходных домов более-менее сохранила свой первоначальный облик и такие здания до сих пор пользуются повышенным спросом среди потенциальных жильцов. Однако старый жилищный фонд сильно уступает новостройкам в удобствах и не обладает необходимыми для современных жильцов техническими требованиями. Некоторые здания находятся в аварийном состоянии и непригодны для жизни. Когда речь заходит о реставрации бывших доходных домов, то город чаще ограничивается капремонтом. Сами жильцы восстановлением заняться не могут: для таких работ нужны специалисты высочайшей квалификации и огромные деньги. На добротную реставрацию с заменой коммуникаций, укреплением конструкций и научной реставрацией фасадов рассчитывать могут в лучшем случае знаковые памятники.
Например, недавно завершилась прекрасная реставрация доходного дома Шамшина на Знаменке, построенного по проекту Федора Шехтеля.
Зданию вернули во многом утраченный облик: в частности по историческим чертежам строители восстановили узорные перила, имитирующие рябь речной волны, которые были разрушены и срезаны в советское время. Подрядчиком стал Фонд капитального ремонта Москвы.
В большей степени серьезными реставрационными работами готовы заниматься девелоперы, работающие с элитным жильем, но в основном с увеличением оригинального объема, иначе не удается достигнуть нужных показателей прибыли. Хотя многих отпугивает количество ограничений и долгие сроки согласований при работе с историческим фондом. Интерес девелоперов вызывают, как правило, не сами объекты исторического наследия, а удачные адреса их расположения – в пределах Садового кольца, тихие переулки, модные улочки.
Московский путь: реставрация путем сноса и редевелопмент
Условно работу со старым жилым фондом по степени невмешательства в историческую ткань можно разделить на реставрацию и редевелопмент. Первая – скорее петербургская история, чаще все же связанная с отдельными квартирами, а не целыми зданиями, вторая – основная московская модель.
Как правило, воссоздание интерьера и фасадов по чертежам оригинала выходит дешевле, чем реставрация. Если есть возможность, условно говоря, все снести и построить точно такое же новое – так и делают: в Москве популярна «реставрация путем сноса».
К сожалению, в столице каждый год происходят случаи, когда застройщик, закрыв строительным баннером фасад, просто сносит здание, чтобы тихо построить что-то новое «по образу и подобию». Один из самых громких примеров – снос замечательного образца модерна, дома Прошиных на 1-й Тверской-Ямской: здание снесли, а когда это вскрылось, застройщика вынудили восстановить дом, но, по сути, к этому он и стремился. Так что порочную практику это не остановило, а новый объем выглядит явным новоделом.
В понимании московских элитных застройщиков реставрация – это чаще всего сохранение части постройки, одного или нескольких фасадов, в который, как правило, встраивается новый объем без сохранения внутренней структуры здания, перекрытий и уж тем более интерьеров.
Примеры реставрации с превращением в элитные жилые дома
Такого рода редевелопмент/реставрация – всегда значительные инвестиции с долгим возвратом. Тем не менее спрос есть и большой: москвичам очень нравится формат квартир, который получается на выходе – с хорошей локацией, современными планировками и качественным инженерным оснащением, но одновременно и с историей, насчитывающей порой столетия. Поэтому каждый такой проект – по-своему событие.
Много с проектами редевелопмента старых доходных домов работает бюро «Цимайло Ляшенко и партнеры», которое сформулировало свою четкую позицию: «Если объектом редевелопмента, реконструкции или реставрации является памятник или средовой дом, который, как нам кажется, представляет интерес для города, то мы идем по простому пути: пытаемся максимально сохранить все подлинное. А все, что при этом создается с нуля, никогда не подстраивается под сохраняемую стилистику.
St. Nickolas, Цимайло Ляшенко и партнеры
По этому принципу отреставрирован дом XIX века на Никольской улице. Пятиэтажное здание, ставшее комплексом апартаментов St. Nickolas, было построено по заказу графа Сергея Шереметева известным архитектором Александром Мейснером. Сегодня оно стало первым в Москве примером реновации исторического доходного дома под премиальную жилую недвижимость.
В здании по оригинальным образцам восстановлены фасады, лепные элементы и утраченные архитектурные детали, также отреставрированы парадные лестницы, несущие стены и своды Монье, оконные проемы, кирпичная кладка и колонны.
В результате в комплексе разместился 41 апартамент.
Дом MANOR, или «Дом с ушками», бюро UTRO
Пример очень удачного приспособления небольшого доходного дома начала XX века под современный клубный дом на 7 квартир. Здание было построено в 1908 году Михаилом Каверинским по заказу дворянки Татьяны Унковской в духе романтического модерна, с отголосками готики: два фальшфронтона, благодаря которому здание получило обаятельное название «Дом с ушками», — как раз оттуда. По легенде, «ушки» и треугольное витражное окно на главном фасаде складывались в «М» и «А», начальные буквы детей Унковской.
По словам архитекторов, они восстановили первоначальный облик здания снаружи и пофантазировали, каким мог бы быть интерьер того времени, опираясь на историю дома и стили начала XX века. В итоге получилось современное и комфортное решение с отсылкой к сдержанному ар деко.
По проекту планировалось очистить весь фасад дома от поздней штукатурки до исторического кирпича, сделать красивые швы и покрыть все здание защитными составами.
Однако уже в ходе работ выяснилось, что штукатурку можно снять не везде — так плотно она въелась в кирпич. Так на кирпичном фасаде появились вставки из штукатурки. Полностью изменилась и планировка дома. На 2,3 и 4 этажах расположились жилые квартиры, а весь первый этаж заняли коммерческие функции с отдельными входами с улицы.
Клубный дом «Современник», AI Studio
Часто девелопер стремиться переработать изначальный объем здания, с тем, чтобы добавить ему площадь.
Это возможно, когда у здания нет охранного статуса или охранный статус имеет, к примеру, только фасад. Яркий образец такого подхода – дом «Современник» по проекту лондонской студии AI Studio, которая предложила реновацию с надстройкой пятого этажа, где теперь располагаются двухсветные пентхаусы с панорамными видами на город.
Само здание имеет характерный для Москвы анамнез: в прошлом — доходный дом, с тех пор оно неоднократно меняло владельцев, назначение и планировки, пока изначальный образ почти не стерся. В 2016 году новый владелец решил вновь вернуть зданию статус жилого. Надстроенный пятый этаж эффектно контрастирует с тщательно восстановленными неоклассическими фасадами здания. Его отличает современный дизайн с панорамным остеклением и подчеркнуто современная облицовка, выполненная из перфорированных листов кортеновской стали.
Внутренний двор-колодец перекрыт на уровне второго этаже, что позволило разместить на первом этаже ресепшн и общественные зоны, включая помещения ритейла.
Круглые стеклянные фонари верхнего света заливают пространство лобби естественным светом. В компактном внутреннем дворе — небольшой приватный садик. Чтобы здесь не возникало эффекта «окна в окна», выходящие во двор окна гостиных выступают за плоскость фасада и образуют треугольные эркеры, отвернутые друг от друга: это, с одной стороны, добавляет пространствам приватности, а с другой — делает более сложной и интересной пластику фасада.
The Patricks, Спиридоньевский переулок 17, Андрей Чельцов, девелопер R4S Group
Построенный в 1906 году доходный дом в Спиридоньевском переулке когда-то входил в комплекс зданий страхового сообщества «Россия», располагавшегося на Спиридоновке и в окрестностях.
До революции 1917 года в доме проживала московская интеллигенция, в советское время квартиры были поделены на 28 небольших коммунальных комнат средней площадью 36 кв. м., а от оригинального оформления интерьеров с лепниной не осталось и следа. В постсоветские годы здание сдавали под офисные помещения. До недавнего времени в доме располагался офис банка, несколько коммуналок и небольших квартир.
Компания R4S Group выкупила здание в собственность, и, хотя у него нет охранного статуса, было принято решение сохранить его образ, не разрушая привычный ритм застройки квартала, превратив реконструированный дом в элитное клубное жилье, один из новых знаковых адресов в районе Патриарших прудов.
«Любое «старое» в виде обыденности жилого строения, вроде рядовых доходных домов или рабочих, фабричных жилых корпусов, имеет право на защиту. В конечном итоге сохранение через непрерывное обновление и является показателем мудрости общества», — считает архитектор проекта Андрей Чельцов.
Изрядно обветшавшее здание пришлось буквально вычистить изнутри, сохранив при этом его объем, а главное необычный фасад в духе историзма – с выразительной стрельчатой аркой и окном, пилястрами и декоративными фризами. Единственным вмешательством застройщика в исторический контур здания стала надстройка еще одного этажа, на котором расположен пентхаус, размещенный, впрочем, таким образом, чтобы его не было видно из переулка. С одной стороны, это не меняет привычный силуэт дома, с другой, выигрывают и жильцы пентхауса – у них получается обособленное приватное пространство с отдельным лифтом и собственной открытой террасой, в которой оборудована кухня и лаунж зона с зеленым садом.
Фасады дома теперь оформлены натуральным камнем, со стороны в прошлом глухого торца появились балконы, добавились они и со стороны заднего фасада. Изначально первый этаж был отведен под небольшие торговые лавки и мастерские, теперь здесь расположатся два ресторана. Так что все в какой-то мере возвращается на круги своя.
12.01.2023
Москва, редевелопмент, девелопмент
при каких условиях это экономически оправданно, отвечают эксперты
Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– Созданием арендного жилья надо заниматься на уровне Федерации, чтобы Единый институт развития управлял филиальной сетью в регионах. Насколько я знаю, «ДОМ.РФ» сейчас уже пробует реализовать себя в нише арендного жилья. С моей точки зрения, надо решать этот вопрос на уровне субъектов, на местах. Я поддерживаю создание арендного фонда, но по мановению руки подход к использованию вещей не изменишь. Хотя каршеринг доказывает, что у современного поколения отношение к собственности постепенно меняется.
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:
– Хотим мы этого или нет, доходные дома появятся. При участии государства или без него. Смещение от собственности к аренде происходит во всех развитых странах, и мы тоже пройдем этот путь.
Первая причина: растущий отрыв стоимости квадратного метра от доходов. Стоимость владения жильем неуклонно возрастает, особенно в больших городах, особенно в их центральной части. Растет не только цена в продаже, увеличиваются затраты на содержание и эксплуатацию, налоговая составляющая. Вторая причина: растет и набирает силу новое поколение – те, для кого мобильность важнее собственности. Возможно, главными игроками на этом поле поначалу будут госкомпании или их дочерние предприятия. Но, конечно, я бы хотел видеть в этой сфере конкуренцию, рыночные отношения. Тогда доходные дома могут стать не только востребованным, но и экономически эффективным форматом.
Андрей Березин, председатель правления ООО «Евроинвест Девелопмент»:
– Строительство и дальнейшее управление доходными домами – отдельный вид бизнеса, в нашей стране он не имеет ни законодательной, ни эксплуатационной практики. Чтобы инвестор решил вложиться в такой бизнес, нужна стабильность как экономики в целом, так и рынка недвижимости в частности.
Окупаемость может составлять не один десяток лет. Такой горизонт планирования девелоперы в нынешней ситуации себе позволить не могут.
Льготы и субсидии вопрос не решат. Нужна сбалансированная система из законодательства, деловых взаимоотношений контрагентов, а главное – отработанная правоприменительная практика, которая обеспечит защиту вложенных инвестиций.
И если в отношении защиты интересов граждан-арендаторов законодатель уже имеет определенную практику, то в отношении инвесторов и девелоперов ее пока нет. Здесь очень много вопросов. Например, будет ли государство регулировать арендные ставки? Полагаю, законодательство в этой сфере потребует многолетней «обкатки».
Игорь Ахальцев, коммерческий директор Maslov Group:
– Для нашего менталитета всегда были более свойственны «быстрые» деньги. Поэтому развивалось строительство для продажи. Окупаемость доходного дома в наших реалиях составляет 10–12 лет, а средний цикл строительства новостройки 1,5–2 года.
Сегодня, когда спрос на покупку продолжает падать, доходные дома будут набирать обороты. Спрос на аренду был, есть и будет всегда. Поэтому льготы для развития этого направления должны быть нацелены именно на девелопмент. Снижение налоговой ставки будет сильно стимулировать застройщиков.
Мы давно работаем в этом направлении, имеем более 90 объектов микродевелопмента и два полноценных апарт-комплекса. В ближайшее время выведем на рынок проект доходных апартаментов за городом. Законодательство, на мой субъективный взгляд, у нас работает хорошо; права арендаторов и арендодателей при правильно составленном договоре защищены.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
– Доходные дома – это суперинструмент, эта форма использования недвижимости зарекомендовала себя в веках, под разными названиями. Опции время от времени меняются, однако суть остается прежней: один собственник и много пользователей.
В наше время такой формат лучше всего подходит для среднесрочного проживания: при работе по контракту, при получении специального образования, при необходимости выезда в другой регион для лечения и реабилитации.
Ну и, конечно, для командировок в рамках межрегиональных деловых отношений.
Современный доходный дом – это мультифункциональная «коробочка», в ней должно быть все, что нужно занятому человеку и членам его семьи.
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
– Власти до сих пор не могут разобраться с юридическим статусом апарт-отелей. А теперь они хотят породить нового монстра – арендные дома. Многофункциональные проекты, в которых помещения приобретаются инвесторами под сдачу, фактически уже являются арендным жильем. И для этого есть работающие механизмы: 214-ФЗ и эскроу-счета. Зачем изобретать велосипед? Достаточно снять избыточные требования (например, по «социалке») и ограничения с уже имеющегося формата.
Александр Погодин, партнер и директор управляющей компании Well:
– Самый важный вопрос – для какой категории граждан эта недвижимость будет строиться. Если это жилье эконом-класса в аренду для малообеспеченных граждан, то такая инициатива вряд ли повлияет на рынок сервисных апартаментов.
Для того, чтобы строительство доходных домов было экономически оправданным, нужно, чтобы достаточно высокая стоимость строительства компенсировалась объемом льгот, иначе застройщик не сможет предоставить пониженные арендные ставки для нанимателей. В доходных домах также будет необходима функция управления недвижимостью и работы с арендаторами. А это не только отдельная статья расходов, но и организационная структура.
Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург»:
– Уже построенные арендные дома, как правило, ориентированы на работу с наиболее обеспеченной целевой аудиторией. Значительная часть спроса связана с туризмом. Активное строительство таких объектов будет экономически оправданным, если ожидаемая доходность от сдачи квартир в аренду окажется выше, чем реализация жилья на продажу. Для этого нужно, чтобы выросла стоимость аренды в целом. Преимущество схемы арендных домов – в их прозрачности, однако сейчас разница в доходности девелоперского и арендного бизнеса очень велика.
Предлагаемые меры могут снизить себестоимость строительства, но в крупных городах это не приведет к изменению баланса на рынке в ближайшие 3–5 лет.
Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate:
– Развитый рынок аренды жилья способен привлечь инвесторов, которые готовы «прозрачно» на нем зарабатывать. Сами льготы привлекательны для крупных застройщиков, инвесторов и банков. Но рынок в любом случае будет ориентироваться на конечную доходность, поэтому разработчикам важно просчитать экономику каждой льготы.
«Серый» сегмент ощутит влияние только в случае, если доходность от «белой» аренды будет выше. Мы получим хороший синергетический эффект, когда в руках крупных арендодателей окажутся целые здания или кварталы. Хорошая доходность простимулирует собственников самостоятельно инициировать проекты комплексной реновации территорий.
Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед»:
– Для девелоперов строительство доходных домов в России – менее выгодная и более сложная модель.
Построив дом и сдав квартиры в аренду, девелопер может рассчитывать в лучшем случае на прибыль в 10% годовых. При этом весь его капитал заморожен; потребуются затраты на создание и содержание управляющей компании. Если квартиры продавать, можно рассчитывать на 30% годовых, а капитал быстро пустить в оборот, на реализацию нового проекта.
Поэтому примеры строительства доходных домов и остаются единичными. Мы тоже рассматривали такой вариант при редевелопменте аварийных зданий в Петербурге, но, просчитав экономику, решили отказаться от этой идеи.
Яна Вирченко, директор по продажам ГК «Полис»:
– На сегодня ситуация с арендой выглядит абстрактно и расплывчато. Не проработано множество нюансов, поэтому рынок и остается «серым». Как для развития новостроек, так и для развития аренды необходима государственная поддержка.
Опыта строительства арендного жилья у нас не было. Недостаточно данных, чтобы оценить будущий спрос, доходность, да и саму законодательную базу.
Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1»:
– Для застройщиков строительство доходных домов экономически невыгодно. Аренда – это долгосрочная инвестиция, срок окупаемости – 15–20 лет. А строительным компаниям нужен быстрый оборот денег.
Такие проекты для застройщиков могут быть оправданы, если они делаются по заказу инвестора, который потом получает готовый объект в управление. Нужно будет создавать партнерства, где одна компания станет заказчиком строительства доходных домов, будет получать налоговые льготы и управлять. А для реализации проекта привлекать проверенных застройщиков.
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:
– Какое-то время мы рассматривали создание объекта по аналогии с доходным домом, где ключевая функция – аренда от застройщика. Но потом отказались, решив сосредоточиться на том, что мы умеем лучше всего – создавать элитное жилье.
В России в принципе не очень сильно развита культура аренды недвижимости.
Наш человек чувствует себя спокойнее и комфортнее, проживая в собственной квартире. При этом в соседней Финляндии 70% горожан арендуют жилье на длительный срок.
Не думаю, что инициатива депутатов как-то всколыхнет рынок «классической» аренды. Во-первых, заинтересованным девелоперам нужно будет выбрать участки, проработать проекты, просчитать бизнес-модели. Во-вторых, потребителю нужно объяснить, в чем выгода таких доходных домов по сравнению с арендой квартиры на вторичном рынке или проживанием в апарт-отеле.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group):
– В отношении этой инициативы до сих пор гораздо больше вопросов, чем ответов. Например, где будут располагаться участки, которые попадут в программу строительства доходных домов. Если возле метро, тогда проектом, возможно, могли бы заинтересоваться девелоперы апарт-отелей. Если в отдаленных от центра и транспортных магистралей локациях, то шансы на реализацию близки к нулю.
Неясны нормативы. Нужно ли обеспечивать подобные дома социальной инфраструктурой? Транспортной, рекреационной? На текущий момент с точки зрения бизнеса гораздо эффективнее сразу продать жилье, чем сдавать его в аренду от лица девелопера. Необходима собственная управляющая компания и точный расчет окупаемости.
Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S:
– Арендная недвижимость, предусматривающая долгосрочное размещение, на рынке представлена двумя сегментами: жильем и сервисными апартаментами. Порядка 90% сдаваемых квартир находится в «серой» зоне. В апарт-отелях УК берет на себя обязанности по эксплуатации, обеспечивает прозрачный договор аренды и уплату налогов. Строительство доходных домов с профессиональным управлением окажет позитивное влияние на обеление рынка аренды.
Подобная инициатива потребует корректного выстраивания баланса интересов между инвестором и конечным арендатором. Частных инвесторов может заинтересовать только доходность, которая будет выше, чем при покупке квартиры.
А больший доход можно обеспечить лишь более высокой арендной ставкой, по аналогии с сервисными апартаментами, где она выше на 30–40% по сравнению с квартирами в аналогичной локации.
Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG:
– Предложение Госдумы пока имеет в большей степени социальную подоплеку и направлено на менее платежеспособный спрос. Вряд ли тут есть экономическая целесообразность для девелоперов.
Для развития направления аренды полезными были бы «кросс»-льготы. Например, привилегии по социальной нагрузке для других объектов застройщика.
По сути же, предстоит не просто решить проблему законодательства как такового, а глобально вывести рынок аренды в легальное пространство.
Александр Андрианов, первый вице-президент GloraX:
– Существует определенный парадокс. С одной стороны, есть дефицит арендного жилья, который подкрепляется существенным спросом. С другой, строительство доходных домов не привлекает девелоперов.
Этот бизнес экономически невыгоден из-за высокой стоимости земли, низкой доходности, длительного срока окупаемости и отсутствия каких-либо преференций застройщикам. Даже в период стагнации для девелоперов прибыльнее строить жилье на продажу. Идеальным вариантом может стать строительство доходных домов по госзаказу с последующей передачей в управление государству или муниципальному образованию.
Виктор Лаврентьев, генеральный директор проектно-строительной компании «Стадия П»:
– Возраст среднестатистического заемщика в таких крупных городах, как Москва и Петербург – 35–38 лет. Чтобы выплатить ипотеку, нужно в среднем 23 года! При этом в условиях финансового кризиса и возросшей неопределенности все меньше россиян могут реально позволить себе покупку жилья. Поэтому строительство арендного жилья сейчас будет набирать обороты.
Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development:
– Фактически современным аналогом доходных домов сегодня могут считаться апарт-отели.
С той лишь разницей, что собственников в таком объекте сотни. Но для арендатора это неважно, ведь он общается с управляющей компанией в режиме «одного окна».
Создание арендного жилья может быть выгодно при длительных инвестициях, рассчитанных на 8–10 лет. Далеко не все готовы измерять пошаговое развитие своего бизнеса такими сроками. Однако не исключаю, что крупные девелоперы могут создать в структуре своих холдингов отдельное подразделение для развития этого направления, в рамках диверсификации бизнеса.
Александр Леушин, основатель и генеральный директор
Строительного холдинга «Сенатор»:
– До настоящего времени большая часть рынка арендного жилья в России
функционирует в тени, федеральный бюджет недополучает налоги, арендодатели
рискуют столкнуться с недобросовестными квартиросъемщиками. Вопрос с развитием
и регулированием арендного рынка назрел. В нестабильных экономических условиях
далеко не все готовы взять на себя многолетние ипотечные обязательства.
Но
успех новой инициативы напрямую будет зависеть от заинтересованности
девелоперов в реализации таких проектов и доступности такого жилья для
конечного потребителя.
Для успеха инициативы необходимо, чтобы стоимость аренды жилья была доступна
для широких слоев населения. Сокращение себестоимости за счет строительства по
упрощенной технологии может привести к снижению качества. Сейчас девелоперы не
стремятся строить арендное жильё из-за долгого срока окупаемости таких
проектов. Помимо нулевых налогов и льготных кредитов заинтересованность
компаний в строительстве арендного жилья можно поддержать снижением платежа за
изменение статуса участка. Целесообразно строить доходные дома в партнерстве
государства с частным сектором. Для привлечения денег в проект можно
использовать закрытый паевой инвестиционный фонд. Возможно, будет работать
введение субсидируемой государством аренды. Наконец, возможен частичный выкуп у
бизнеса арендных домов для социальных целей или реализации земли под
строительство за долю государства в проектах.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
— Если это социальное жилье, то девелоперы будут заинтересованы в строительстве и выкупе такой недвижимости государством. Поскольку это совершенно другая бизнес модель, которая предполагает получение прибыли от аренды, а не от реализации жилья. В условиях невозможности длительного планирования для частного бизнеса это может быть интересно только государству. Окупаемость подобных проектов составит 20 лет и более.
Судя из общего описания, предполагается некая гибридная модель. Включая государственное участие в обмен за предоставление земли под застройку. По большому счету, такими проектами могут заниматься госкомпании, например, «Дом.РФ». Для частного девелопера это кардинальная смена финансовой модели и непрогнозируемая прибыль.
Цены на рынке аренды балансируются спросом и предложением. В данном случае речь не идет о тарифах естественных монополий, чтобы их регулировать. Все сводится к участию государства в этом процессе.
У нас нет опыта работы с подобными объектами. Нам интересен и понятен рынок сервисных апарт-отелей. Он прозрачен, прогнозируем и обеспечивает гарантии всем сторонам.
Для арендного жилья гарантии нужны всем: арендатору — некие каникулы на случай финансовых затруднений, арендодателю — возможность получить компенсацию, если арендатор окажется неплатежеспособен.
Полагаю, что инициатива никак не повлияет на «серый» рынок аренды.
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
- На мой взгляд, строительство комфортного и доступного арендного жилья – это цивилизованный вектор развития рынка, оправданный в текущих реалиях. Снижение покупательской способности с большой долей вероятности приведет к падению общего качества девелоперского продукта и более мелкой нарезке квартирографии жилых проектов. Это снизит качество и уровень жизни граждан, а механизм прозрачного найма мог бы поддержать уровень жилой среды.
Большую роль в процессе должно сыграть государство.
Все законы уже существуют, ими просто надо пользоваться и менять что-то только на основе измеримых данных.
Государство должно повышать доверие к госнайму, показывая гражданам, что арендное жилье – это не обязательно «убитые» квартиры на выселках.
Перспективы есть и у коммерческого найма, но это не девелоперский бизнес как таковой.
Сдача квартир в аренду девелопером возможна в двух случаях: первый — растущий рынок, тогда проще сдавать, а продавать позже, когда цена еще увеличится. Второй вариант – кризис, когда уже построено, но нет продаж. Оба варианта временные. При затяжном кризисе, как ждет нас сейчас, застройщики не будут начинать строить, чтобы не заниматься непрофильной деятельностью.
В Европе Bonava строит в том числе и для инвесторов, профессионалов рынка аренды жилья. В 2021-м доля инвестиционных сделок под аренду составила 19% от поданного жилья. Сделки закрывались до начала строительства, стоимость выплачивалась траншами по мере готовности объектов. Здесь меньше риска и, но и моржа ниже.
В Петербурге у Bonava также был подобный опыт. Например, компания Sato, ранее была единственной специализированной фирмой, сдающей свою жилье. Процент сдачи у них всегда был около 95%. Она покупала квартиры в наших ЖК Skandi Klubb и «Шведская крона».
Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в
Санкт-Петербурге:
– Перспективная динамика реальных доходов населения и
возможностей в части улучшения жилищных условий может создать устойчивый тренд
на развитие цивилизованного рынка арендного жилья. Особенно это касается
регионов, где спрос на проекты арендного жилья, в том числе и в формате
сервисных апартаментов, может заметно улучшить качество жизни людей, которые
пока не готовы к покупке собственной квартиры.
Однако на рынке недвижимости подобные проекты пока единичны.
Это связано с длительным сроком их окупаемости. Как одно из следствий, возникают
сложности с привлечением проектного финансирования. В случае формирования
отдельного банковского продукта такие проекты могут начать реализовываться по
всей стране.
Кроме того, целесообразным было бы пересмотреть механизмы
налогообложения для таких проектов.
Ранее ДОМ.РФ заявлял о возможности
строить арендное жилье в рамках соглашения с крупными промышленными
корпорациями, которые гарантировали бы заполняемость объектов – и это довольно
здравая идея. Государство и окологосударственные компании действительно
располагают ресурсами для того, чтобы со временем заполнить эту нишу.
как изменился доходный дом на Ильинке / Новости города / Сайт Москвы
Культура
Построен в 1760-1780-х годах по проекту архитектора М. Ф. Казакова, доходный дом И. Г. Хрящева — В. И. Варгина пережил не одну реконструкцию. Статья mos.ru о том, как менялся один из первых московских доходных домов.
Расположенный на Ильинке, одной из старейших улиц Москвы, доходный дом И. Г. Хрящева — В. И. Варгина имеет непростую строительную историю. Он возник на землях рода молдавского правителя Дмитрия Кантемира, союзника Петра I в первой половине XVIII века.
В 1760-х годах участок перешел к известному купцу Ивану Хрящеву, а два десятилетия спустя его сын Петр Хрящев решил реконструировать усадьбу. В то время в районе Ильинки и вокруг нее сносились старые небольшие строения и строились крупные торговые и общественные здания. Это был один из первых доходных домов в Москве, построенный архитектором Матвеем Казаковым.
Доходный дом конца XVIII в.
Структура дома представляла собой прямоугольный квадрат из двух- и трехэтажных помещений, расположенных по периметру участка и образующих большой двор. Самое большое пространство состояло из трех этажей, выходящих на три стороны: улицу Ильинку, Ипатьевский и Юшков переулки.
Первый этаж дома занимали небольшие магазинчики. На верхние жилые этажи вели четыре лестницы со входами со двора. Большинство квартир представляли собой небольшие комнаты, занятые заезжими купцами. В средней части здания располагались более просторные квартиры с анфилатом парадных, окна которых выходили на улицу, и подсобные помещения с кухнями, выходящими во двор.
Самые скромные квартиры располагались в боковых корпусах.
Новым владельцем здания в 1838 году стал серпуховский текстильный магнат Василий Варгин. Он был крупнейшим поставщиком военного обмундирования для русской армии. При его владении произошли изменения в архитектурном декоре фасадов дома. В центральной части главного фасада появился портик с коринфскими пилястрами и лепным декором, что явилось влиянием стиля ампир. Таким образом, дом приобрел монументальность.
Дом конца 19 века
В конце 19 века роль Ильинки как главной улицы Китайгородского района быстро возрастала. В это время многие общественные здания реконструировались и появлялись новые. Не избежал изменений и доходный дом И. Г. Хрящева — В. И. Варгина. По завещанию племянника Варгина дом перешел Серпуховскому городскому кредитному обществу. Новые владельцы решили преобразить здание, и эта задача была возложена на одного из лучших архитекторов того времени — Романа Кляйна. В результате капитальной реконструкции 1888 года внутренняя обходная галерея магазинов первого этажа стала торговыми помещениями, а в декоре фасадов были использованы элементы классицизма и барокко.
Следующий этап строительства пришелся на 1904 год. По проекту Клейна на месте снесенных домов на Ильинке и в Ипатьевском переулке было возведено новое здание переменной этажности, которое было пристроено к существующие постройки дома. Внутренняя планировка новой части строения существенно отличалась от прежней, хотя социальная, торговая и жилая функции дома были сохранены.
Архитектурный облик дома сменился отдаленным сходством со старинным французским замком — видимо, на Кляйна повлияла стажировка в парижской мастерской известного архитектора Шарля Гарнье. В эклектичной конструкции главных фасадов сильное влияние модерна с характерной асимметрией композиции и тщательной детализацией форм и элементов. Фасад дома, выходящий на Ильинку, стал более формальным, его центральная часть была выделена двумя вертикальными акцентами — лестничными узлами.
В дореволюционное время Российский внешнеторговый банк и Сибирский банк располагались в самом большом помещении дома — парадном зале.
В советские годы здесь располагался архив ЦК КПСС, что сегодня можно проследить по эмблемам серпа и молота на эркерах.
Реставрация парадного зала
В 1998 году дом признан памятником архитектуры и взят под охрану государства. Текущий объект охраны утвержден в 2018 году.
«Весной 2018 года мы приступили к предварительным работам и комплексному научному исследованию большого зала, расположенного на втором этаже.Он представляет собой прямоугольное помещение с живописным сводчатым потолком. Центр зала занимают четыре коринфские колонны на постаментах со спиральными каннелюрами. В ходе реставрационных работ было обнаружено, что метлахскую плитку начала XX века покрывали два слоя советского паркета.Роспись имеет позднесоветские вкрапления в виде орнаментальных и растительных узоров, – рассказала Елизавета Зейналова.К сожалению, не обнаружено ни одного архивного фото, на котором мог показать первоначальный вид зала.Например,неизвестно как выглядели утраченные пьедесталы колонн,или стены изначально были обшиты деревянными панелями.Поэтому при разработке проекта реставрации мы вдохновлялись подобными помещениями банка тех времен».
Он представляет собой прямоугольное помещение с живописным сводчатым потолком. Центр зала занимают четыре коринфские колонны на постаментах со спиральными каннелюрами. В ходе реставрационных работ было обнаружено, что метлахскую плитку начала XX века покрывали два слоя советского паркета.Роспись имеет позднесоветские вкрапления в виде орнаментальных и растительных узоров, – рассказала Елизавета Зейналова.К сожалению, не обнаружено ни одного архивного фото, на котором мог показать первоначальный вид зала.Например,неизвестно как выглядели утраченные пьедесталы колонн,или стены изначально были обшиты деревянными панелями.Поэтому при разработке проекта реставрации мы вдохновлялись подобными помещениями банка тех времен».Восстановление исторического облика зала началось в 2019 году. Выполнен полный комплекс ремонтно-реставрационных работ на стенах, потолках, полах, росписи, лепнине и деревянном декоре.
По словам Елизаветы Зейналовой, элементы дома, появившиеся в советское время, хоть и не связаны с его первоначальным видом, но тоже ценны.
Картины этого периода отличались высоким качеством и не ухудшали художественного восприятия.
«В ходе реставрационных работ были внесены некоторые изменения в рамках процедуры авторского надзора. Например, мы считаем, что расчистные работы выявили первоначальный оливковый цвет стен и потолка, а охра появилась еще в советское время , — говорит Елизавета Зейналова.
Специалисты изготовили утраченные элементы напольного покрытия из метлахской плитки по исторической технологии и для большей сохранности покрыли сверху слоем мастики.
Проект адаптации
Было решено, что отреставрированный большой зал должен функционировать так, как он функционировал в ХХ веке. Перед архитекторами стояла задача разместить отделение банка в помещении, удобном как для сотрудников, так и для посетителей. При этом современные технологические инженерные коммуникации не должны нарушать целостность восприятия зала.
«Зал богато декорирован, весь исторический декор, включая оригинальное напольное покрытие, пришлось сохранить, что создало стесненные условия для разработки и реализации проекта приспособления.
Прокладка большого количества инженерных коммуникаций (электрические, слаботочные системы, охранная и пожарная сигнализация) требовали нестандартного и индивидуального подхода», — отмечает Елизавета Зейналова.
Теперь клиенты и сотрудники банка находятся в просторном зале с невысокими стеклянными перегородками. Мебель в центральной части выполнена из массива дерева в стиле начала ХХ века: две шестигранные витрины для размещения экспонатов в виде монет и ценных бумаг разных периодов, две двухсторонние скамейки с кожаной обивкой и шесть бюро со стульями для занятий оформление документации.
В настоящее время дом на Ильинке входит в комплекс зданий Администрации Президента России.
Теги
архитектура реставрация объекты культуры многоквартирные дома
сферы
культура
все новости
два здания XIX века признаны объектами культурного наследия
Фото Максима Денисова, Мос.
ру
В центре столицы стало больше признанных знаковых зданий. Статус признанных объектов культурного наследия получили два здания, построенные в XIX в.век. Это доходный дом А.П. Барса (улица Трубная, дом 29, строение 1) и жилой дом 1887 года по проекту архитектора Н.Н. Васильева (Старомонетный переулок, дом 35, строение 2).
«Один из выявленных памятников — каменный четырехэтажный дом с подвалом, возведенный по улице Трубной по заказу его владельца — губернского секретаря Барса. Его фасады оформлены в так называемом кирпичном стиле. Второй дом появился в Старомонетном переулке по заказу домовладельца Николая Дружинина, проект разработал известный архитектор Николай Васильев.
Здание представляет собой образец городского особняка с функцией доходного дома. Оба здания признаны памятниками культурного наследия», — прокомментировал руководитель Департамента культурного наследия города Москвы Алексей Емельянов.Теперь по закону их нельзя ни сносить, ни реконструировать, а реставрация или ремонт должны проводиться под контролем Департамента культурного наследия Москвы и только после согласования ведомством всех работ.
Кирпичи вместо нарядной лепнины
Доходный дом губернского секретаря Антона Барса был построен на красной линии Трубной улицы в 1891 году. Это означает, что его фасад уже 130 лет является неотъемлемой частью его облика. Дом построен в популярном тогда кирпичном стиле. Это было условно названо одним из направлений рациональной архитектуры конца XIX в.век. Его отличительной особенностью является техника сохранения природного цвета и фактуры кирпичей. Мастера, работавшие в этом стиле, отказались от использования гипса для фасадов зданий и лепного декора.
Предположительно, архитектором был сын владельца Петр Барс.
Четырехэтажный дом с цокольным этажом прямоугольной формы. Единственный ее ризалит (выступающая часть) выполнен в виде четырехъярусной башни, увенчанной граненым шатром со шпилем. В нижней части здания есть арка. Сейчас он закрыт, но изначально использовался для проезда. Через него во двор могли въезжать телеги и кареты. Декор дома, по мнению специалистов, характерен для романо-готической архитектуры: стрельчатые оконные проемы и ниши, ряды арок, лопатки (плоские декоративные выступы на стенах), филенки (прямоугольное обрамление), ступенчатые консоли, кирпичные фризы, кованые накладные элементы и многое другое.
Фасад двора оформлен скромно. На кирпичных стенах можно увидеть декоративные проемы с арочными (или арочными) перемычками, оконные филенки с ромбовидными поясами, двухцветные междуэтажные и венчающие карнизы с накладками.
Все этажи дома одинаковые. В каждом подъезде по три квартиры с коридорно-анфиладной планировкой.
В квартирах еще частично сохранилась первоначальная скромная внутренняя отделка: профилированные карнизы потолков, филенчатые двери, паркет. В жилых комнатах были установлены кирпичные печи Uthermark. Они сохранились до наших дней лишь в нескольких квартирах.
После 1917 года в доходном доме Барса были организованы коммунальные квартиры и открыты различные заведения обслуживания. В 1990 году был проведен капитальный ремонт без изменения планировки и архитектурно-художественного оформления интерьеров.
Интересно отметить, что назначение здания не изменилось. Он оставался жилым на протяжении всей своей истории. Отдельные квартиры были перепланированы. Оконные и дверные рамы заменены на современные. Исторический архитектурный замысел главного фасада в прошлые годы был искажен в результате разборки ступенчатого фронтона над боковым плоским ризалитом с проездной аркой. В основном сохранились все первоначальные конструкции, планировки и элементы отделки здания.
Эклектика и семиосный фасад
В 1887 году по приказу домовладельца Николая Дружинина на территории его имения в Старомонетном переулке был возведен каменный двухэтажный жилой дом с подвалом.
Эклектичное здание представляет собой образец городского особняка второй половины XIX века с функцией доходного дома. Рядом расположены каменные одноэтажные постройки служебного и хозяйственного назначения. Проекты всех зданий были созданы архитектором Николаем Васильевым.
Фасад особняка симметричен и, по замыслу архитектора, состоит из семи осей. Здание имеет два ризалита (выступающие части), которые увенчаны арочными фронтонами. В правом ризалите отдельные парадные входы для каждой из двух квартир разместили под общим ажурным зонтиком на металлических колоннах. Первоначально квартира на первом этаже здания сдавалась внаем, а квартиру на втором этаже на тот момент занимал сын домовладельца с семьей.
Среди украшений и оригинальных архитектурных деталей на фасаде можно увидеть оконные наличники и оконные проемы в виде ниш, филен, арочных перемычек, лепные картуши с вензелями. Все это сохранилось.
После 1917 года имущество было национализировано. В 1930-е годы здесь было начато масштабное строительство зданий для НИИ цемента.
Главный корпус института расположен на большей части усадебного сада. В настоящее время здание находится по адресу: Старомонетный переулок, д. 35, стр. 1, занимает Институт геологии рудных месторождений, петрографии, минералогии и геохимии РАН (ИГЕМ РАН).
Здание бывшего доходного дома в Старомонетном переулке оставалось жилым до 1950-х гг. Затем его переселили и передали Геологическому институту АН СССР (ИГЕМ АН СССР) для размещения административных подразделений. В это время со стороны северного фасада появилась одноэтажная изолированная пристройка. В 1998 году здание было реконструировано. Были полностью заменены потолки, переработаны интерьеры. Отделка полностью выполнена из современных материалов.
Однако до наших дней в большей части сохранился исторический облик бывшего жилого дома со всеми отличительными архитектурными элементами. Фасад этого дома является неотъемлемой частью вида на Старомонетный переулок.
В настоящее время в городе зарегистрировано более двух тысяч объектов культурного наследия.