Условия договора аренды: Условия договора аренды

Содержание

Условия договора аренды — существенные и дополнительные

Договоры аренды

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора аренды

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора аренды, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

При отсутствии согласованного существенного условия договора аренды, то есть условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору, договор считается не согласованным сторонами и незаключенным.

Дополнительные условия договора аренды

Дополнительные условия договора — это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон. Дополнительными условиями договора аренды являются:

Цена договора аренды (или так называемая «арендная плата»). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются прямо в тексте договором аренды или в приложении к договору аренды «График арендных платежей». Если же в тексте отсутствуют условия о цене договора аренды, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз.2 п.1 ст.614 ГК РФ).
Срок договора аренды. Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. Если условие договора аренды о сроке не указано в тексте, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст.190 ГК РФ).
Условия пользования арендованным имуществом определяются договором аренды, или в соответствии с назначением имущества (ст.615 ГК РФ).
Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определяются ГК РФ, иными правовыми актами или, что чаще всего бывает, договором аренды (ст.616 ГК РФ).

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или условием договора аренды не предусмотрено иное (абз.1 п.2 ст.617 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено законом или условием договора аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (абз.1 п.1 ст.621 ГК РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз.1 ст.622 ГК РФ).

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п.1 ст.623 ГК РФ).
В ГК РФ или условием договора аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. (п.п.1, 2 ст.624 ГК РФ).
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (абз.2 ст.606 ГК РФ).

Случайные условия договора аренды

Случайные условия — условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор аренды может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Глава 34. Аренда

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ЧАСТЬ ВТОРАЯ

Раздел IV. Отдельные виды обязательств

Глава 34. Аренда

§ 1. Общие положения об аренде

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 608. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

§ 2. Прокат

Статья 626. Договор проката

1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

2. Договор проката заключается в письменной форме.

3. Договор проката является публичным договором (статья 426).

Статья 627. Срок договора проката

1. Договор проката заключается на срок до одного года.

2. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (статья 621) к договору проката не применяются.

3. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.

Статья 628. Предоставление имущества арендатору

Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества

1. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

2. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

Статья 630. Арендная плата по договору проката

1. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

2. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

3. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Статья 631. Пользование арендованным имуществом

1. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

2. Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

§ 3. Аренда транспортных средств

1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг

по управлению и технической эксплуатации

Статья 632. Договор аренды транспортного средства с экипажем

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.

Статья 633. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем

Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.

Статья 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства

Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

Статья 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства

1. Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.

2. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.

Статья 636. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

Статья 637. Страхование транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.

Статья 638. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

1. Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду.

2. Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

Статья 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

Статья 640. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 настоящего Кодекса. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

Статья 641. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.

2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг

по управлению и технической эксплуатации

Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Статья 643. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа

Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.

Статья 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства

Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

Статья 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации

Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.

Статья 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.

Статья 647. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

1. Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.

2. Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

Статья 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами главы 59 настоящего Кодекса.

Статья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

§ 4. Аренда зданий и сооружений

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

По вопросу о применении пункта 2 статьи 651 см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 654. Размер арендной платы

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Статья 655. Передача здания или сооружения

1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

§ 5. Аренда предприятий

Статья 656. Договор аренды предприятия

1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

(в ред. Федерального закона от 14.07.2008 N 118-ФЗ)

2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия

1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.

2. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

3. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

4. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

1. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

2. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Статья 659. Передача арендованного предприятия

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию

1. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

2. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Статья 664. Возврат арендованного предприятия

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 настоящего Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

§ 6. Финансовая аренда (лизинг)

Статья 665. Договор финансовой аренды

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

(в ред. Федерального закона от 08.05.2010 N 83-ФЗ)

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Договором финансовой аренды (договором лизинга), арендатором по которому является бюджетное учреждение, должно быть установлено, что выбор продавца имущества по договору финансовой аренды (договору лизинга) осуществляется арендодателем.

(часть третья введена Федеральным законом от 08.05.2010 N 83-ФЗ)

Статья 666. Предмет договора финансовой аренды

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.

(в ред. Федерального закона от 08.05.2010 N 83-ФЗ)

Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду

Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды

1. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.

2. В случае, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

Статья 670. Ответственность продавца

1. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (статья 326).

2. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Существенные условия и срок договора аренды Текст научной статьи по специальности «Право»

4.2. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ И СРОК ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Абесалашвили Маринэ Зауровна, к.ю.н., доцент, Адыгейский государственный университет, юридический факультет, кафедра гражданского права

Аннотация. В статье рассматриваются существенные условия договора аренды, подход законодателя к определению круга существенных условий договора аренды в разные времена. Исходя из характерных черт данного договора к числу существенных условий во всех случаях следовало бы относить также срок, на который имущество передается во владение и пользование арендатору, и размер арендной платы — с учетом возмездности договора. Ключевые слова: аренда, арендатор, арендодатель, арендные отношения, существенные условия, срок

ESSENTIAL CONDITIONS AND LEASE CONTRACT TERM

Abesalashvily Marine Zaurovna,

Annotation: In article essential provisions of the lease, the approach of the legislator to definition of a circle of essential provisions of the lease at various times are considered. Proceeding from characteristic features of the given contract to number of essential conditions in all cases followed carry also term to which the property is transferred in possession and using to the tenant, and the size of a rent — with the account onerousness contracts. Keywords: rent, the tenant, the lessor, the rent relations, essential conditions, term

Подход законодателя к определению круга существенных условий договора аренды в разные времена был неодинаков. По российскому дореволюционному праву к существенным условиям относились предмет найма, срок пользования и вознаграждение, выплачиваемое арендодателю1, то есть те, которые отражают основное содержание обязательств по договору аренды.

В ГК РСФСР 1964 года не было перечня условий договора аренды, признаваемых существенными в силу закона. Но во всех случаях в договоре, безусловно, необходимо было определять предмет аренды. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет, такой вывод следовал из содержания других норм, где, в частности, говорилось, что наймодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, или, что наймодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены при заключении договора.

Иной подход к определению условий, которые должны отражаться в договоре, находим в Основах законодательства об аренде. Пункт 2 ст. 7 Основ устанавливал: «В договоре аренды предусматриваются: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в

1 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М. 1995. С. 461.

состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором».

В п. 3 той же статьи перечислены условия, которые могут включаться в договор, в том числе устанавливающие обязанность арендодателя осуществлять материально-техническое обеспечение объекта, сданного в аренду, оказывать содействие развитию производства и т.д., то есть те, которые могли иметь значение для договоров аренды предприятий.

Сопоставление формулировок пп. 2 и 3 ст. 7 Основ позволяет сделать вывод, что условия, перечисленные в п. 2, отнесены данным актом к обязательным. Однако вряд ли было бы правильно рассматривать все их как существенные в силу закона, при отсутствии хотя бы одного из которых договор считался бы незаключенным. Например, условие о возврате имущества после прекращения аренды могло отсутствовать в договоре, если им предусматривалось право арендатора выкупить находившееся в аренде имущество. Или: отсутствие в договоре указания об обязанности арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора не освобождало его от соблюдения этого требования, поскольку оно вытекает из существа арендных отношений и предусмотрено нормами закона, регулирующими аренду.

С учетом сказанного можно сделать вывод, что существенными условиями договора аренды в период действия указанных Основ следовало считать те, которые определяют содержание рассматриваемого договора, исходя из основных его признаков: объекта аренды, размера арендной платы и срока. Некоторая нечеткость в правовом регулировании и при таком подходе, естественно, сохранялась. Прочие условия, перечисленные в п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, могли определяться в договоре по усмотрению сторон и становились существенными, если стороны находили нужным отразить их в этом документе, — но не в силу закона.

При отсутствии в договоре какого-либо из названных условий подлежали применению диспозитивные нормы закона, в том числе определявшие порядок распределения между сторонами обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта имущества, переданного в аренду.

В действующем ГК РФ при общей тенденции к усилению роли договора иногда допускаются отступления от этого принципа, в частности при определении существенных условий договора аренды. Требования Кодекса сведены к минимуму: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды2. Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например размер арендной платы по договорам аренды зданий и сооружений. Аналогичное условие является существенным для договоров аренды земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъекту Федерации или муниципальному образованию. Значительное число обязательных условий, в том числе касающихся сроков аренды, размера арендной платы, порядка пользования имуществом,

2 Статья 432 ГК РФ признает условие о предмете существенным для любого договора, относя определение иных существенных условий к законам или другим правовым актам, регулирующим конкретные виды договорных обязательств.

предусмотрено законодательством об аренде природных объектов (помимо определения объекта аренды), договором финансовой аренды (лизинга) и некоторыми другими. Но эти нормы не носят общего характера.

В литературе высказано мнение, что нелогично сводить существенные условия договора аренды, признаваемые таковыми в силу закона, только к определению объекта аренды (имеются в виду договоры, не урегулированные специальными нормами). Исходя из характерных черт данного договора к числу существенных условий во всех случаях следовало бы относить также срок, на который имущество передается во владение и пользование арендатору, и размер арендной платы — с учетом возмездности договора3.

Подобная позиция заслуживает поддержки, но на сегодняшний день она не основана на законе. Существенными в силу закона те или иные условия признаются не потому, что их считают важными лица, применяющие закон, а исключительно потому, что они отнесены к этой категории самим законом, — названы в законе или ином правовом акте существенными или необходимыми для договоров данного вида (ст. 432 ГК РФ).

Попытку исправить сложившееся положение с квалификацией существенных условий договора аренды путем отсылки к диспозитивным нормам, касающимся способов определения сроков аренды и арендной платы, нельзя признать удачной. Круг существенных (обязательных) условий договора определяется в законе императивными нормами, причем, как правило, с оговоркой, что отсутствие хотя бы одного из них непосредственно в договоре влечет признание его незаключенным. Между тем п. 2 ст. 610 ГК РФ допускает признание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о сроке аренды, п. 1 ст. 614 — о размере платы за нее4.

О неприемлемости рассматриваемой трактовки свидетельствует, как уже отмечалось, включение в ряд специальных актов (норм) указаний о том, что срок аренды или размер арендной платы для данного вида договора аренды является необходимым.

К существенным в соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ относятся также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Но если ни одна из сторон не будет настаивать на каких-либо условиях (помимо названных в законе или ином правовом акте), договор считается заключенным при достижении соглашения (в требуемой форме) по существенным условиям, указанным в законе (ином правовом акте).

Обязанностью арендодателя по договору аренды является, как уже отмечалось, предоставление арендатору имущества, предусмотренного договором, во временное владение и пользование (или только пользование) в состоянии, пригодном для использования его по назначению. Встречная обязанность арендатора — внесение арендной платы и возврат арендованного имущества. Обязанности каждой стороны корреспондирует право другой стороны: право арендатора требовать предоставления ему соответствующего имущества (в том числе в принудительном порядке, если обязанность по его передаче не будет выполнена добровольно) и право арендодателя на получение

3 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. С. 442.

4 Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева,

Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С. 156

арендной платы и т.д. Закон предусматривает еще ряд прав и обязанностей сторон: обязанность по поддержанию надлежащего состояния имущества, преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений после окончания срока аренды и др. Но эти права и обязанности являются по большей мере производными или дополнительными по отношению к основным, определяют порядок их исполнения, а при определенных условиях — основания возобновления или досрочного прекращения договора.

Перечисленные права сторон по договору аренды относятся к категории относительных, а связывающие стороны отношения (по поводу их осуществления) являются обязательственными. Вместе с тем при передаче имущества в аренду возникают и иного рода отношения. Право владения имуществом относится к категории вещных. Получая арендованное имущество во владение и пользование, арендатор становится на период действия договора его законным (титульным) владельцем. Его право владения арендованным имуществом защищается гражданско-правовыми способами защиты вещных прав.

Статья 305 ГК РФ предусматривает защиту прав владельца имущества, не являющегося его собственником, но осуществляющего владение по основанию, предусмотренному законом или договором, теми, же способами, которые используются для защиты иных вещных прав, а именно путем истребования имущества из чужого незаконного владения (предъявления виндикационного иска), заявления требования об устранении всяких нарушений этих прав, даже если они не связаны с лишением владения (предъявление негаторного иска), — см. ст. 301 — 304 ГК РФ. Законный владелец, не являющийся собственником имущества, наделяется правом защиты своего владения и против собственника.

В качестве еще одного подтверждения наличия вещных прав у арендатора приводится обычно ссылка на следование права арендатора на объект аренды при изменении собственника. На основании ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Новый собственник, таким образом, может вступить во владение и начать осуществлять пользование приобретенным имуществом лишь после истечения срока аренды.

В современной цивилистической литературе рядом авторов в той или иной мере признается наличие у арендатора вещных прав (или их элементов), нередко, правда, с определенными оговорками. А.А. Иванов по этому поводу пишет: «Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания относить это право к числу вещных»5.

Несколько отличную точку зрения высказал В.В. Витрянский, детально исследовавший эту проблему. Отмечая, что арендатор получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем, далее он приходит к выводу, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляет собой

5 Завидов Б.Д. Договор аренды. Общие положения и отдельные особенности. Договорное право России. М., 1998.С. 152.

лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего обязательственно-правовую природу6.

Е.А. Суханов признает наличие вещных прав только у арендаторов по выделяемым им в самостоятельный вид договорам хозяйственной аренды. В этом случае, указывает он, «у арендатора по существу появляется вещное право на переданное ему в аренду имущество». В отношении прочих договоров аренды Е.А. Суханов считает, что, хотя титульное владение арендатора защищается законом наравне с правом собственности, права арендатора имеют обязательственную, а не вещно-правовую природу7 .

В.С. Ем, касаясь права арендатора на пользование нанятым имуществом, отмечает, что этому праву присущи в определенных случаях признаки абсолютности. Их он связывает со свойством следования этого права за нанятым имуществом, а также с наличием у его субъекта преимущественного полномочия на заключение договора аренды по поводу нанятой (чужой) вещи, на ее выкуп. Однако, делает вывод В.С. Ем, несмотря на все перечисленное, принадлежащее арендатору право пользования чужим имуществом является обязательственным, ибо оно во всех случаях является правом, предоставляемым на время 8.

Из приведенных высказываний видно, что многие авторы, отмечая наличие определенных вещноправовых элементов в правах, приобретаемых нанимателем имущества по договору аренды, в целом относят складывающиеся в этих случаях правоотношения к обязательственным.

Анализ норм действующего законодательства и характера отношений сторон при аренде имущества позволяет сделать следующие выводы. Возникающие на основе договора аренды отношения, создающие у нанимателя право пользования имуществом, являются обязательственными. Вместе с тем для осуществления этого права в большинстве случаев необходима передача имущества арендатору, который в соответствии с законом на период действия договора аренды становится его законным владельцем. В этом случае арендатор является не только стороной обязательственных отношений, но и обладателем вещного права на объект аренды. Возможность возникновения вещного права из договора у лица, приобретающего титул владельца, но не являющегося собственником соответствующего имущества, предусмотрена законом (в частности, ст. 305 ГК РФ). Указанные права арендатора (обязательственное и вещное) взаимосвязаны, имеют общий источник(основание)возникновения (договор), но существуют как бы параллельно9. Наделение арендатора правомочиями титульного владельца взятого внаем имущества (чужого имущества) — необходимое условие, гарантирующее беспрепятственное осуществление пользования этим имуществом, то есть достижение цели договора аренды10.

6 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. С. 440.

7 Сухова Г. Ссоры по договору аренды// Эж-Юрист. 2003. № 17 (май). С. 126.

8 Завидов Б.Д. Договор аренды. Общие положения и отдельные особенности. Договорное право России. М., 1998. С. 378.

9 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 223

10 Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. М.: Статут,

1997. С. 267 — 268; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М. 1995 С. 470 — 473

Попытку увязать возможность возникновения у арендатора вещного права на объект аренды с наличием у него права выкупа арендованного имущества вряд ли можно признать удачной. Защищаемое законом вещное право возникает у арендатора в любом случае передачи ему во владение объекта аренды. Условие о праве выкупа арендованного имущества (по истечении срока аренды или до его окончания) может рассматриваться как основание для перехода отношений аренды в новое качество — отношения купли-продажи, в результате которых происходит отчуждение имущества в собственность приобретателя — бывшего арендатора с возникновением у него вещных прав на приобретенный объект в полном объеме (не только права владения). Эти отношения, хотя и имеют правовой предпосылкой договор аренды, носят самостоятельный характер.

Вряд ли можно исключить вещно-правовой характер отношений при аренде, ссылаясь на то, что права, вытекающие из договора аренды, предоставляются арендатору на определенное время. А что препятствует возникновению вещного права, которое будет действовать в течение определенного срока, а затем в связи с наступлением новых правовых обстоятельств прекратится? Следует обратить внимание на то, что объем правомочий арендатора как титульного владельца полученного внаем имущества соответствует ограничениям правомочий собственника данного имущества на период действия договора аренды. После окончания аренды правомочия собственника восстанавливаются в полном объеме, а права арендатора как титульного владельца прекращаются, имущество подлежит возврату собственнику. В связи с этим можно говорить, что при заключении договора аренды наряду с возникновением обязательственных отношений от собственника к арендатору переходит на период действия договора часть вещных прав на сданное внаем имущество.

Признание за арендатором права титульного владения арендованным имуществом и использование вещно-правовых способов защиты этого права в свое время вызвали в литературе высказывания о необходимости наделения правом на защиту сданного внаем имущества от посягательств третьих лиц не только арендатора, но и собственника. Предлагалось даже ввести понятие «двойного владения»: «непосредственного» у арендатора и «посредственного» у собственника. Таким образом, обосновывалось право собственника защищать принадлежащее ему имущество от третьих лиц в период нахождения этого имущества в аренде. По-видимому, такое право должно признаваться за собственником (если арендатор не принимает необходимых мер по защите переданного ему имущества), но для этого вряд ли необходимо вводить понятие «двойного владения»11. Это право (защиты объекта собственности) принадлежит ему в силу того, что данное лицо продолжает оставаться собственником имущества и при сдаче его внаем. В случае возникновения спора по поводу защиты права владения находящегося в аренде имущества речь должна идти о признании за арендатором в период действия договора приоритета на удовлетворение иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, -если с таким иском обратятся и арендатор, и собственник. При предъявлении иска только собственником

11 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 234.

арендатор может принять участие в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями, а если он не примет участия и суд удовлетворит иск собственника, арендатор вправе потребовать от последнего передачи ему соответствующего имущества на оставшийся срок аренды12.

Список литературы:

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997.- С. 223

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. С. 442.

3. Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997.- С. 156

4. Завидов Б.Д. Договор аренды. Общие положения и отдельные особенности. Договорное право России. М., 1998. -С. 152.

5. Комментарии к гражданскому кодексу РФ. Части второй. Отв. ред. Садиков О.Н. М. 1996.- С.476.

6. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. М.: Статут, 1997. -С. 267 — 268.

7. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998.- С. 234.

8. Сухова Г. Ссоры по договору аренды// Эж-Юрист. 2003. № 17 (май).- С. 126.

9. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М. 1995. — С. 461.

РЕЦЕНЗИЯ

Научная статья написана на довольно актуальную на данный момент тему, затрагивающую существенные условия и срок договора аренды.

По результатам выполненного теоретического анализа, автор пришел к выводу о том, что в действующем ГК РФ при общей тенденции к усилению роли договора иногда допускаются отступления от этого принципа, в частности при определении существенных условий договора аренды.

Заслуживающим внимания является сформулированный авторский подход о том, что исходя из характерных черт данного договора к числу существенных условий во всех случаях следовало бы относить также срок, на который имущество передается во владение и пользование арендатору.

Вышеизложенное позволяет рекомендовать статью Абесалашвили Маринэ Зауровны «Существенные условия и срок договора аренды» для публикации в журналах рекомендуемых ВАК.

Северо-Осетинский государственный университет

им. К.Л.Хетагурова, заведующая кафедрой

гражданского права юридического факультета,

профессор,

д.юн., Л.Т. Кокоева

12 Комментарии к гражданскому кодексу РФ. Части второй. Отв. ред. Садиков О.Н. М. 1996. С.476.

Существенные условия договора аренды квартиры — обязательные пункты договоров по сдаче жилья

Договора аренды квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

В соответствии со ст. 1 ГК РФ, свобода договора является одной из основ гражданского законодательства. Но, несмотря на гарантию свободы, к договорам аренды и найма, также как и к другим гражданско-правовым договорам, предъявляются определенные требования, как законодательные, так и продиктованные обычаями делового оборота.

Обычай делового оборота – это сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе (ст. 5 ГК РФ).

На нашем портале вы можете найти информацию об особенностях различных форм договоров, об условиях, при которых необходима государственная регистрация договора, о взаимоотношениях сторон в рамках различных договоров и другие полезные сведения. А в этой статье нам хотелось бы рассказать о структуре договора и существенных условиях, которые должны быть включены во все договоры.

Существенные условия договоров аренды. Предмет договора – этого достаточно?

Какие условия в договоре являются основными, без чего договор не может считаться заключенным – это предмет для спора цивилистов и хорошая тема для серьезных научных работ. У человека, который хочет заработать, сдавая квартиру, задача несколько иная – оформить отношения с нанимателем так, чтобы соблюсти требования законодательства, снизить свои риски и избежать конфликтных ситуаций.

Из этих целей мы и предлагаем вам исходить при составлении договора. В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

То есть, выделен в качестве существенного условия только предмет договора, остальное же остается на усмотрение сторон.

Конечно, в теории возможно в тексте договора указать только то, по поводу чего он заключается, скрепить получившийся документ подписями сторон. Но на практике никто так не поступает, потому что намного удобнее предусмотреть в договоре все, чтобы сразу упорядочить свои взаимоотношения с нанимателем. А иначе может получиться так, что придется просить суд определять условия ваших же правоотношений на основании экспертиз, судебной практики и т.д.

Состав условий договора аренды жилья – что является обязательными условиями?

Как мы поняли, лучше не проверять чужие теории, а прописывать в тексте договора все реальные договоренности с нанимателем. Приносим извинения за тавтологию.

Итак, к договорам аренды и найма применяются определенные нормы права. Некоторые из них определены однозначно, другие же предоставляют сторонам выбор. Все эти условия можно включить в договор. Пусть это и будет “переписыванием” Гражданского кодекса, зато, во-первых, вы еще раз обратите внимание нанимателя на его права и обязанности, а во-вторых, всю информацию удобно иметь в одном документе.

Также есть достигнутые вами и нанимателем договоренности о конкретном размере арендной платы, о сроках её внесения, описана процедура периодической проверки имущества, оговорены штрафные санкции и т.д.

Но как правильно изложить все это на бумаге? С чего начать и чем закончить?

Структура договора. Существенные условия договора аренды жилья

К сожалению, строгих правил по структуре договора, нет. В этом вопросе мы возвращаемся к обычаям делового оборота. То есть не нужно изобретать велосипед, делать нужно так, как делают остальные.

Но все-таки хочется иметь некую основу, чтобы не оказаться введенным в заблуждение каким-нибудь “знатоком”. Здесь мы можем предложить вам ознакомиться с таким документом как Письмо Роскомторга от 09.11.95 N 1-1492/32-21 “О рекомендация по составлению договоров”. Конечно, данный документ не имеет непосредственного отношения к сдаче в аренду квартир, и изначально был подготовлен для коммерческих организаций. Но тем не менее, в нем очень четко описана структура договора, на которую можно опираться и при составлении договоров аренды и найма.

Вот какая структура предлагается в данном Письме:

Преамбула (или вводная часть).
Предмет договора.
Дополнительные условия договора.
Прочие условия договора.

В документе также приводится описание каждого из этих пунктов. Мы не будем полностью его цитировать, а лишь дадим небольшие пояснения и постараемся “адаптировать” предложенную структуру для договоров аренды и найма.

Преамбула содержит следующую информацию:

наименование договора;
дата подписания договора;
место подписания договора;
данные лиц, подписывающих договор и их наименования для дальнейшего упоминания в тексте договора.

Предмет договора – это то, о чем конкретно договариваются стороны.

Цена договора и порядок расчетов – здесь следует указать размер арендной платы и порядок её внесения: время, форма, место.

Права и обязанности сторон – данный раздел будет состоять из подразделов с отдельным описанием прав и обязанностей нанимателя и наймодателя, здесь и описывается основная часть достигнутых договоренностей: кто, что, как, где и когда, может или не может делать.

Ответственность сторон – в данном разделе нужно указать все санкции за нарушение условий договора, как те, которые уже предусмотрены в законодательстве, так и те, о которых Вы сами договорились с нанимателем.

Обеспечение обязательств по договору – если вы договорились, например, о страховом депозите, то прописать это следует в данном разделе.

Срок действия договора: с какого и по какой момент действует заключаемый договор.

Основания изменения и расторжения договора – в данном разделе следует прописать порядок заключения дополнительных соглашений к договору, а также перечислить случаи, в которых договор может быть расторгнуть, по чьей инициативе и в каком порядке.

Условия о конфиденциальности информации по договору – если вы хотите отдельно обратить внимание на то, что отношения по договору не должны афишироваться, можете включить такой раздел в ваш договор.

Порядок разрешения споров по договору – конечной инстанцией в разрешении споров в любом случае будет являться суд, но можно также предусмотреть, например, определенный порядок обмена претензиями и досудебного урегулирования конфликтов.

К прочим условиям договора относится указание норм законодательства, регулирующих взаимоотношения сторон, указание количества экземпляров договора, перечисление форс-мажорных ситуаций и т.д.

Реквизиты и подписи сторон – в конце договора обязательно следует указать все данные каждой из сторон: документы, удостоверяющие личность (для физических лиц), регистрационные данные (для юридических лиц), адреса, телефоны, банковские реквизиты.

Договора аренды квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды Скачать бесплатные шаблоны договоров

Заключительные рекомендации

Мы постарались обобщить все имеющиеся рекомендации по составлению договоров аренды и найма. Еще раз обращаем ваше внимание: именно рекомендации. Основное требование законодательства в данном случае одно: условия договора не должны противоречить нормам права.

Надеемся, данный материал оказался для вас полезным. И теперь, составляя договор на основе различных шаблонов, представленных в интернете, вы сможете сделать это осознанно, отдавая себе отчет в предназначении каждого раздела и пункта документа. Ведь грамотное изложение договоренностей, достигнутых с нанимателем, и верных с точки зрения законодательства, так же важно, как и сами эти договоренности.

Остались вопросы? – проконсультируйтесь с юристом Портала

Сдаете или снимаете жилье? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

Понятие, виды и условия договора аренды

Договор аренды (имущественного найма) – договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Краткосрочные (2 года) договоры аренды недвижимости в регистрации не нуждаются.

[adsp-pro-1]

Виды договоров аренды

Бытовой прокат;
Аренда транспортного средства;
Договор фрахтования;
Договор чартера;
Аренда зданий и сооружений;
Финансовая аренда (лизинг).

Бытовой прокат

Договор проката – соглашение, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Особенности бытового проката:

Предмет договора. Предметом договора может служить только движимое имущество. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства;
Специфический статус арендодателя. Арендодателем по договору проката может быть только коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом имущества, т.е. юридическое лицо, для которого сдача имущества в аренду является постоянной целью его предпринимательской деятельности;
Срок договора проката не может превышать один год.

Обязанности арендодателя:

Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества;
В присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в арену имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации;
На арендодателе лежит обязанность по осуществлению капитального и текущего ремонта, сданного по договору проката.

Главная обязанность арендатора – вносить платежи за аренду.

Договор аренды транспортных средств [adsp-pro-2] [reklama]

Выделение договора аренды транспортного средства в качестве одного из видов договоров аренды продиктовано особенностями его предмета и нетипичными полномочиями арендатора.

Предмет договора аренды ТС – транспортные средства, являющиеся техническими устройствами, предназначенными для перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов и перемещающихся в пространстве вместе с грузом или буксируемым объектом.

Закон регламентирует две разновидности договора аренды транспортного средства:

Договор аренды транспортного средства с экипажем (фрахтование на время). По данному договору арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем является письменной независимо от срока аренды;
Договор аренды транспортного средства без экипажа. По данному договору арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа также является письменной независимо от срока аренды.

Договор фрахтования (чартера) [adsp-pro-3] [reklama2]

Договор фрахтования (чартер) – договор, по которому одна сторона (фрахтовщик) обязуется предоставить другой стороне (фрахтователю) за плату всю или часть вместимости одного или нескольких транспортных средств на один или несколько рейсов для перевозки грузов, пассажиров и багажа.

Порядок заключения договора фрахтования, а также форма указанного договора устанавливаются транспортными уставами и кодексами.

Договор аренды здания (сооружения)

Договор аренды здания (сооружения) – договор, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Необходимость выделения данного вида договора аренды обусловлена особенностями правового режима зданий и сооружений.

Предметом данного договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения (так называемые нежилые помещения), отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения.

[adsp-pro-4]

Договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, договор аренды здания или сооружения на срок до одного года должен считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.

К числу существенных условий договора аренды строения относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы

Договор финансовой аренды (лизинга)

Договор финансовой аренды (лизинга) – договор, по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Виды лизинга:

Финансовый лизинг – вид лизинга, при котором предмет лизинга передается лизингополучателю на срок, соизмеримый по продолжительности со сроком полной амортизации предмета лизинга или превышает его;
Оперативный лизинг – вид лизинга, при котором лизингодатель покупает имущество и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату на определенный срок во временное владение и пользование.
Возвратный лизинг – разновидность лизинга, при котором продавец (поставщик) предмета лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель;
Прямой лизинг – это лизинг, при котором собственник имущества (поставщик) самостоятельно сдает объект в лизинги др.

Данный договор является:

Консенсуальным. Это означает, договор считается заключенным с момента согласования всех существенных условия сторонами;
Возмездным – договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей;
Синаллагматическим (взаимным) – договор, в котором у каждой из сторон имеются обязанности;
Двусторонним – каждая сторона имеет и права, и обязанности/

[reklama3]

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов

Форма договора финансовой аренды, как всякой предпринимательской сделки, должна быть письменной

Существенными условиями договора лизинга являются:

условие о предмете лизинга;
условие о продавце предмета лизинга;
условие об исключительно предпринимательской цели использования предмета аренды.

Дополнительные материалы по теме договорные споры.

Существенные условия договора аренды транспортного средства с экипажем

Поиск по сайту

Материал подготовил юрист ЮФ»Логос»
Яковлев Дмитрий

По договору аренды транспортных средств арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование. Особенностям регулирования данного договора посвящена данная статья.

По договору аренды транспортных средств арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование. При этом по договору аренды с экипажем арендодатель также оказывает услуги по эксплуатации транспортного средства и управлению им (ст. 632 ГК РФ).

Исходя из указанных норм, а также общих положений об аренде (ст. ст. 606, 607 ГК РФ) предметом договора аренды является передаваемое по нему имущество, а именно транспортное средство.

Для надлежащего согласования предмета договора аренды транспортного средства с экипажем рекомендуется указать:

— условие о предоставлении транспортного средства во временное владение и пользование за плату;
— условие об оказании услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации;
— данные, позволяющие определенно установить транспортное средство, передаваемое в аренду.

Согласование данных условий является необходимым для договора аренды транспортного средства, в противном случае договор аренды будет являться незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ) и, соответственно, не будет порождает для сторон прав и обязанностей (ст. 307 ГК РФ).

Если в договоре не указаны основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст. ст. 632, 642 ГК РФ, а именно из него не следует, что транспортное средство передается во временное владение и (или) пользование за плату (с оказанием услуг по управлению и эксплуатации или без их оказания), договор может быть квалифицирован как договор другого вида (не договор аренды транспортных средств).

Если в договоре не согласованы данные о транспортном средстве, передаваемом в аренду, он не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Согласно ст. 632 ГК РФ транспортное средство передается арендатору за плату. Однако условие об арендной плате не входит в предмет договора и несогласование данного условия не влечет признания договора незаключенным. Вместе с тем, для исключения споров о том, какой договор заключен сторонами, лучше прямо указывать, что имущество передается за плату.

В случае, если из договора аренды не следует, что арендодатель предоставляет транспортное средство во временное владение и пользование за плату, такой договор может быть отнесен в случае судебного спора к договору возмездного оказания услуг с использованием транспорта исполнителя. В таком случае нормы о договорах аренды транспортных средств к нему применяться не будут. Арендатор будет являться заказчиком и сможет отказаться от договора, возместив арендодателю (исполнителю) только фактически понесенные расходы и оплатив услуги, оказанные до этого момента. При отсутствии условия о передаче транспортного средства во временное владение арендатора такой договор может быть отнесен к договору перевозки, по которому предоставляются услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. В таком случае арендодатель не вправе будет потребовать взыскания арендной платы за пользование транспортным средством.

Скидки для постоянных клиентов

4 мифа договора аренды

День добрый!

С вами рассылка «Биз-цен». Мы бесплатно находим офисы в Москве и Петербурге и знаем лучшие предложения.

Cегодня у нас важная и ответственная тема — договор аренды коммерческой недвижимости.

Многие арендаторы испытывают негативные эмоции, когда думают о договоре аренды — им кажется, что в тексте спрятано множество подводных камней, а сам процесс подписания наполнен трудностями.

На самом деле это не так — мы попробуем вам это доказать: развенчаем четыре мифа о договоре аренды и попутно дадим полезные советы.

⌘ ⌘ ⌘

«Договор нельзя понять»

Договор — это юридический документ. Его сила в точных и однозначных формулировках, которые помогают избежать двусмысленности.

Так сложилось, что эти формулировки пишут сложным юридическим языком, потому читать и разбираться в них совсем не хочется. Часто бывает, что арендатор подписывает договор не глядя, а потом страдает от этого.

Избежать этого легко — достаточно просто потратить немного времени и разобраться в договоре. Вот несколько советов:

1. Старайтесь не подписывать договор сразу, как только увидите. Лучше выделить время для ознакомления с ним.
2. Если договор покажется вам сложным, то распечатайте его и изложите на полях краткое содержание каждой главы. Пишите простыми понятными словами. Вот как это сделано у Бюро Горбунова:

С этим документом сходите к юристу или наймите юриста на аутсорсе. Покажите ему своё краткое содержание и попросите проверить.

3. Вместе с договором попросите у арендодателя документ на право собственности. Документ выглядит вот так:

Если арендодатель сам снимает помещение в аренду, попросите договор субаренды — там должно быть указано, что он может пересдавать его.

Кроме этого попросите технический или кадастровый паспорт. Стоит попросить документы об отсутствии обременений (ареста, залога имущества и брони на желаемый офис).

⌘ ⌘ ⌘

«Договор нельзя изменить»

Договор — это не священная корова, а просто письменное изложение отношений между людьми и компаниями. Поэтому, если вы не согласны с условиями арендодателя, то предложите ему свои.

Лучше всего делать это письменно. Отредактируйте договор арендодателя и отправьте ему свою версию. Не забудьте включить в текстовом редакторе режим правок. В этом режиме юрист арендодателя сразу увидит ваши изменения и не будет каждый раз перечитывать договор.

Например, в договоре можно изменить эти пункты:

1. Помещения общего пользования. Иногда арендодатель соглашается не включать в стоимость аренды коридоры и другие общие помещения.
2. Арендные каникулы. Часто арендодатели предлагают скидку, если арендатор берётся за ремонт помещения. Это выгодно всем: арендатор сдаёт помещение, а вы недорого ремонтируете его на свой вкус. Обсудите это и пропишите условия в разделе «Расчеты по договору» или «Прочие условия».

⌘ ⌘ ⌘

Последние правки в согласованном договоре — это ваши реквизиты. Договор на аренду может заключать руководитель компании или сотрудник с доверенностью от руководителя. Если нет юридического лица, то можно заключить договор на физическое, а потом переоформить его.

Для заключения договора нужен стандартный пакет документов, в который входят:

Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не старше 4 месяцев.
Копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учёт.
Банковские и почтовые реквизиты (в том числе юридический адрес).
Копии учредительных документов (ИНН, ОГРН, КПП).
Копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия.

Все копии нужно заверить печатями.

Сбор документов может занять продолжительное время. Чтобы помещение не ушло к другому арендатору, подпишите с арендодателем письмо о намерениях. В нём кратко прописывают условия аренды: площадь, стоимость, возможность расторжения. Письмо о намерениях — это предварительный договор, в будущем он меняется на долгосрочный. Вместо письма о намерениях арендодатель может попросить залог.

⌘ ⌘ ⌘

«В договоре нет спорных моментов»

Иногда в документ включают спорные пункты. Например, такие:

5.4.12 В случае неуплаты арендатором стоимости аренды (согласно п. 2.4 настоящего договора), арендодатель вправе наложить арест на имущество арендатора.

Не беспокойтесь, никто не в праве завладеть вашим имуществом, кроме судебных приставов после решения суда. Вероятно, этот пункт договора не пройдёт «проверку» Гражданским кодексом.

Еще пример:

4.4. Арендатор обязан освободить помещение в течение 30 дней в случае проведения капитального его ремонта, после получения от арендодателя соответствующего уведомления.

Обязательно обсудите это с арендодателем, ведь капитальный ремонт может случиться через месяц после начала аренды.

⌘ ⌘ ⌘

«В договоре одинаково важен каждый пункт»

Действительно, каждое слово в договоре имеет юридическую силу. Однако в документе есть особо важные пункты, на которые стоит обратить внимание в первую очередь. Сразу поищите их глазами в тексте:

Договор часто заключают на 11 месяцев. Это делают для того, чтобы не регистрировать его в государственных органах. Убедитесь, что в нём указаны правила пролонгации. Например, что спустя 11 месяцев договор автоматически действует еще на такой же срок.
Посмотрите, как арендодатель описывает условия расторжения договора. Хорошо, если в нём будет поменьше фраз вроде «в одностороннем порядке» или «безусловно». Спорные моменты лучше решать совместно.
Поищите пункт про сдачу и приём помещения. Лучше всего, когда это делают по акту: в начале аренды подробно описывают состояние помещения, а в конце сверяют.
Найдите информацию об индексации арендной платы. Так, при аренде на 11 месяцев арендодатель часто поднимает стоимость при пролонгации (на 10% или больше). А при долгосрочной аренде фиксирует её на всё время.
Определите из чего складывается ежемесячная плата. Что входит в эксплуатационные расходы, а что — нет? Как оплачивается коммунальные расходы, электричество, интернет, охрана, уборка, парковка? Включен ли НДС в эту стоимость?
Посмотрите, на каких условиях вы будете съезжать. Когда нужно предупредить арендатора? Когда он вернёт депозит? Какие есть неустойки?

⌘ ⌘ ⌘

Подведем итог:

Не подписывайте договор, не читая!
Законы сильнее договора. Если пункты договора спорят с Гражданским кодексом, то Кодекс всегда выигрывает.
Помните главный принцип: не испытывать нужды. Если вам что-то не понравится, вы всегда найдёте другие условия. Перечитайте нашу рассылку о переговорах
Обращайте внимание на все пункты, связанные с вашим имуществом, залогом, штрафами и доступом в помещение.
Самое важное в договоре это: стоимость аренды, условия расторжения и стоимость эксплуатационных расходов.

⌘ ⌘ ⌘

Надеемся, наши советы помогут вам при заключении договора аренды. А мы поможем вам найти арендодателя — обращайтесь в «Биз-цен»!

До встречи! Команда Биз-цена.

Десять основных условий аренды, которые вы должны соблюдать при аренде

Договор аренды или аренды — это основа отношений между арендодателем и арендатором. В каждом соглашении, которое вы создаете или подписываете, должны быть конкретные условия аренды, чтобы защитить арендодателя и человека, снимающего квартиру. Вот десять основных условий аренды, которые вы должны соблюдать при аренде.

1. Полный список имен арендаторов

Очень важно узнать имя каждого взрослого, проживающего в арендуемой квартире.Получая подпись каждого арендатора, каждый арендатор принимает на себя полную ответственность за все условия аренды. Это означает, что вы можете получить полную арендную плату с любого из арендаторов, а также расторгнуть весь договор аренды, если один из арендаторов нарушит существенные условия договора аренды.

2. Размер и срок уплаты арендной платы

Укажите, сколько именно нужно платить за месячную арендную плату. Не забудьте указать:

Допустимые формы оплаты
Где должна быть произведена оплата
Существуют ли какие-либо льготные периоды
Любые комиссии за просрочку платежа
Любое увеличение арендной платы (например, арендная плата может увеличиться через год, если арендатор переходит на помесячную аренду)
Если в собственности есть контроль за арендной платой

3.Четкий срок аренды или аренды

Правильная терминология зависит от штата, в котором вы живете, и местных законов, но обычно:

Договоры аренды обычно краткосрочные или ежемесячно
Стандартная аренда заключается на более длительные периоды времени (обычно шесть месяцев или год)

Это помогает уточнить период времени. В противном случае вы можете обнаружить, что ваше соглашение определяется общим правом вашего государства (которое часто имеет неблагоприятные условия). Установите конкретную дату окончания или крайний срок для арендатора, чтобы продолжить аренду в арендуемой собственности.

4. Любые депозиты и просроченные платежи

Залог и дополнительные сборы — два наиболее часто обсуждаемых вопроса между арендодателем / управляющими недвижимостью и арендаторами. Помимо определения суммы депозита, также включают:

Как использовать депозит
Любые невозвращаемые платежи (например, плата за уборку)
Как будет возвращен залог после выезда арендатора
Что составляет нормальный износ по сравнению с реальным повреждением

Залоговые депозиты регулируются законами штата, которые обычно определяют максимальные суммы и сроки возврата депозита.Перед составлением договора аренды ознакомьтесь с законодательством вашего штата о домовладельцах и арендаторах.

5. Право на участие в программе

Укажите, когда и на каких условиях арендодатель может войти в квартиру арендатора. Закон штата регулирует, как и когда домовладелец может войти в собственность арендатора, поэтому убедитесь, что условия аренды соответствуют законодательству штата. Большинство требует надлежащего письменного уведомления, по крайней мере, за 24 часа.

6. Техническое обслуживание и ремонт

И арендодатель, и арендатор несут ответственность за содержание помещения.Подробно изложите обязанности обеих сторон. Арендаторы обычно обязаны:

Поддерживать чистоту помещений
Устранить любые повреждения, вызванные небрежностью или неправильным обращением

Арендодатели обычно несут ответственность за:

Содержание жилого объекта
Завершить необходимый ремонт повреждений не по вине арендатора (например, ремонт протекающей крыши или установка обогревателя)

В договоре аренды вы должны четко указать, что арендатор должен связаться с арендодателем для ремонта, как только ему станет известно о проблеме.У арендатора должна быть контактная информация, чтобы ремонт можно было завершить быстро и с минимальными затратами.

7. Ограничение по вместимости

Убедитесь, что в вашем соглашении указано, что только люди, подписавшие договор аренды (и их несовершеннолетние дети), могут законно проживать на участке. Это не позволяет арендаторам переезжать или сдавать в субаренду своих родственников и друзей без разрешения. Это также дает домовладельцу основания для расторжения договора, если арендатор не соблюдает его.

8. Правила для домашних животных

Укажите, разрешено ли размещение с домашними животными в отеле, и если да, то внимательно укажите:

Сколько разрешено
Какие виды домашних животных разрешены или запрещены
Ответственность арендатора за поддержание чистоты в арендуемой и прилегающей территории
Процедуры решения любых других проблем, связанных с животными, например, жалобы на шум от соседей

9. Ограничения на деструктивное и незаконное поведение

Ограничьте определенную деструктивную и незаконную деятельность ваших арендаторов.Если вы этого не сделаете, у других ваших арендаторов могут быть веские основания для расторжения договоров из-за оскорбительного поведения этого арендатора. Чтобы предотвратить это, укажите все недопустимые действия, например:

Чрезмерный шум
Большие вечеринки или вечеринки у бассейна
Торговля наркотиками
Пьющие несовершеннолетние

Сообщите потенциальным арендаторам, что эти действия запрещены и являются основанием для расторжения договора и выселения.

10.Прочие условия и ограничения

Закон штата определяет многие другие условия, которые должны быть включены в ваш договор аренды или аренды. Типичные вещи, которые требуются по штатам, включают:

Требования к уведомлениям
Права субаренды
Раскрытие информации о наводнениях и химических веществах
Уведомления о недопущении дискриминации
Парковка
Использование общих частей
Могут ли арендаторы вести бизнес в собственности

Нужна помощь в составлении условий аренды в вашем договоре? Поговорите с юристом

Составление договора между арендодателем и арендатором может быть утомительным и трудоемким.Хотя вы можете использовать шаблонный язык, который найдете в Интернете, зачем рисковать? Обратитесь к опытному адвокату арендодателя-арендатора. Они могут помочь вам тщательно составить договор аренды, чтобы убедиться, что он имеет обязательную юридическую силу.

Определение срока аренды | Объяснение срока аренды • Стратегический финансовый директор

24 июля

Вернуться домой
Срок аренды
См. Также:
Договор капитальной аренды
Договора аренды
Операционная аренда
Продажа с обратной арендой
Почему интеллектуальная собственность представляет собой всеобщую проблему?
Определяемый как период времени, в течение которого действует договор аренды, срок аренды определяет период времени как для арендатора, так и для арендодателя.Условия аренды обычно бывают трех видов: фиксированные, периодические и бессрочные. Кроме того, аренда может охватывать как материальное, так и нематериальное имущество. Примером этого может быть аренда недвижимости по сравнению с арендой программного обеспечения.
Объяснение срока аренды
Срок аренды, который многие объясняют как период времени, в течение которого у них есть права пользования частью собственности, является более глубоким понятием, чем это. Он является частью договора об аренде , документа, в котором излагается весь договор аренды.Срок аренды, также известный как срок аренды, период аренды и т. Д., Является лишь частью этого соглашения. Тем не менее, он служит основой и, возможно, самым важным аспектом любой аренды.
Срок аренды может длиться определенный период времени (фиксированный), может быть продлен по желанию обеих сторон (периодический) или может длиться неопределенный период времени (неопределенный). Кроме того, аренда может существовать как в капитальной, так и в операционной. Здесь такая аренда будет небрежно именоваться «аренда с правом собственности» или «аренда».Эти два договора аренды часто создают срок аренды, который зависит от потребностей обеих сторон. Аренда капитала , как правило, не является произвольной, периодической или бессрочной. Операционная аренда , с другой стороны, может быть менее жесткой в отношении сроков, но более специфичной для прав арендатора. Естественно, будущий владелец недвижимости начнет переговоры с более четко определенными правами, чем арендатор, который скоро уйдет. Гибкость аренды сводит на нет математические вычисления на калькуляторе срока аренды.Заключение договоров аренды — это не только наука, но и искусство.
Пример срока аренды
Текс, предприниматель из Техаса, весьма преуспел в роли «землевладельца». Обладая зорким глазом, хорошей командой и небольшой удачей, он получил права на добычу полезных ископаемых на нескольких объектах, богатых нефтью. Поиск и использование природных ресурсов, которые предлагает земля, создали взаимовыгодную среду как для Текса, так и для владельцев недвижимости, у которых он сдает в аренду.
В рамках своего бизнеса Текс работает со всеми видами аренды.Основываясь на своих исследованиях, работе своей команды геологов, его юрисконсульте и его авантюре, Текс решает, в каких вариантах аренды принять участие. В настоящее время Текс работает с двумя собственниками.
Первый собственник недвижимости
У одного, Луи, есть поместье с небольшим колодцем. К этому колодцу, расположенному близко к поверхности земли, можно легко добраться с помощью оборудования, которое использует Tex. Текс призвал Луи провести оценку его земли, чтобы двое мужчин могли заключить соглашение, выгодное обеим сторонам.Пришло время договориться об аренде минеральных прав на землю. За столом Текс заявляет, что он заинтересован в бессрочной операционной аренде земли Луи. Текс думает, что скважина будет открыта в течение пары лет, но хочет застраховать свою ставку, сохраняя права до завершения работы.
Двое мужчин соглашаются и начинают определять условия аренды. Они принимают решение о фиксированных платежах, правах на использование собственности Луи и о том, что аренда будет по своему желанию. Чтобы гарантировать, что он будет использовать его столько, сколько ему нужно, Текс включает план комиссионных, который дает Луи процент от дохода, полученного от нефти, в этом листе условий коммерческой аренды .Как говорит Текс, «сладким кормом можно поймать корову лучше, чем кислым виноградом».
Владелец второй недвижимости
Затем Текс начинает переговоры с другим владельцем собственности, известным как Оки. Двое мужчин встречаются за столом после того, как каждый проведет надлежащую проверку собственности. Полученные данные указывают на то, что масло, которое можно получить из этого свойства, практически не ограничено, хотя оно находится глубоко в земле. Будучи человеком со множеством проектов, Текс предпочитает аренду капитала, а не покупку недвижимости напрямую.Это позволяет ему в конечном итоге владеть недвижимостью, одновременно получая от нее прибыль.
Оки считает это честной сделкой, и двое мужчин приступают к обсуждению деталей соглашения. Они обсуждают продолжительность до перехода права собственности, размер регулярных платежей и многое другое. Было решено, что Текс начнет раздуваемый график платежей, при котором он будет вносить минимальные арендные платежи до конца срока аренды, когда он выплачивает большую часть собственности крупным окончательным платежом. Он сделает сделку приятнее, заплатив Оки за свою собственность немного больше, чем обычно.Двое мужчин соглашаются и заключают договор аренды на срок .
Текс доволен двумя заключенными им сделками. Он знает, что каждый занимает определенное место в своей компании. Текс также знает, что он заключил честную сделку с Луи и Оки. Для Tex все прошло по плану. Он начинает цикл заново, просматривая лист условий аренды оборудования, который лежит у него на столе.
видов договоров аренды | Союз арендаторов
Знайте свои права »Въезд» Договоры аренды
Арендодатель должен предоставить копию договора аренды каждому арендатору, который его подписывает.Арендатор может запросить одну бесплатную заменяющую копию во время аренды. Существует три различных типа договоров аренды:
1) Помесячно договора аренды не содержат конкретных сроков. Аренда продолжается до тех пор, пока одна или другая сторона не направит уведомление об освобождении или прекращении аренды за 20 дней до наступления срока аренды. (Жильцы Сиэтла пользуются защитой от выселения по справедливой причине, которая требует от домовладельцев в некоторых случаях более подробного уведомления и ограничивает прекращение аренды до 18 причин «по уважительной причине».) Помесячная аренда может быть устной или письменной. Устные договоры аренды являются законными в штате Вашингтон и считаются помесячной арендой. Если арендодатель берет с вас какой-либо залог или невозвращаемую плату, договор аренды должен быть заключен в письменной форме и содержать условия, на которых ваши деньги подлежат возврату.
2) Односторонняя аренда — это помесячные соглашения, по которым арендодатель взимает плату за расторжение договора или отказывается от депозита, если арендатор выезжает до определенного количества месяцев.Односторонняя аренда незаконна в Сиэтле. Их называют «односторонней» арендой, потому что они выгодны только одной стороне: арендодателю. См. Раздел «Информация о арендодателе и арендаторе Сиэтла» для получения дополнительной информации о защите от односторонней аренды.
3) Срочная аренда — это договоры аренды на определенный период времени. Они должны быть в письменной форме. Аренда на один год очень распространена. Согласно RCW 59.18.210, договоры аренды на срок более 12 месяцев должны быть нотариально удостоверены, чтобы считаться действительными. Аренда также не позволяет арендодателю увеличивать арендную плату или изменять правила аренды в течение определенного срока.Арендаторы обязаны выполнять условия аренды в течение всего срока, в противном случае им грозит штраф.
RCW 59.18.220 утверждает, что аренда заканчивается по истечении указанного срока аренды. Срок аренды истекает в конце срока аренды, если в договоре не указано иное. Как правило, годовая аренда может содержать формулировку, которая переводит аренду на помесячную аренду в конце указанного срока аренды. Это означает, что для арендатора, договор аренды которого не предусматривает автоматического продления срока его действия, ни одна из сторон не должна направлять письменное уведомление, и арендатор должен либо съехать, либо договориться о новом сроке.
Пункты, положения, дополнения и правила
В чем разница между пунктами, положениями, дополнениями и правилами?
Пункт и положение обычно могут использоваться как синонимы в договоре аренды и обычно означают одно и то же. Пункты и положения составлены в соответствии с законами штата и местного уровня о арендодателях и написаны на юридическом жаргоне. Пункты и положения также могут меняться от штата к штату в зависимости от местных законов и законов штата. В этой статье я буду использовать слово Положение для их описания.В той государственной аренде, которую мы запускаем, мы также используем термин «предоставление».
Дополнения
Дополнения добавляются для поддержки договора аренды или могут требоваться по закону в некоторых округах или штатах. Подумайте об этом как о вложении в электронное письмо. Раскрытие информации о свинцовой краске — это обычное приложение, добавляемое к договору аренды. Дополнения также могут использоваться для добавления дополнительных положений или изменений в договор аренды после подписания договора аренды вместо заключения нового договора.В большинстве договоров аренды указывается, что дополнения разрешены, имеют обязательную юридическую силу и регулируются теми же положениями в договоре аренды. Как только арендатор и домовладелец согласовывают и подписывают дополнение, оно становится юридически обязательным.
Общие приложения к аренде
Pet
Курение
Модификация и ремонт
Bed Bug
Раскрытие информации о свинцовой краске
Закон U Plus 2 — обычное раскрытие информации о проживании в Форт-Коллинзе, штат Колорадо, где находится TurboTenant.
Правила
Хотя Положения являются законами штата и местного законодательства и содержат юридические документы, Правила можно рассматривать скорее как «Правила дома арендодателя», они сформулированы более небрежно и не требуются по закону в рамках договора аренды. Тем не менее, они по-прежнему имеют обязательную юридическую силу в соответствии с условиями договора аренды, подписанного арендодателем и арендатором. Правила обычно добавляются к договору аренды в качестве дополнения, чтобы договор аренды выглядел немного чище и легче читался. При создании дополнения к Правилам необходимо обязательно использовать тот же язык, что и в договоре аренды, например, арендодатель и арендатор , чтобы гарантировать, что Дополнение к правилам является юридически обязательным в соответствии с условиями аренды.Типичная формулировка может быть такой: «В качестве дополнения к этому договору аренды существуют правила, а в случае конфликта правила имеют преимущественную силу». Вот несколько примеров, которые я использовал: Не используйте ножи на столешницах и Тихие часы после 21:00 . Об этих вещах нет закона штата, но они помогают улучшить и сделать более прозрачные отношения с моими арендаторами, устанавливая ожидания и четко излагая, что можно и чего нельзя.

Какие положения, пункты или дополнения к аренде вызывают наибольшую путаницу?
Совместная и раздельная ответственность
Я обнаружил, что это сбивает меня с толку, и я часто использую этот пример, пытаясь уточнить:
Все стороны договора аренды несут ответственность за полную сумму арендной платы до полной арендной платы сумма оплачена.Это означает, что в договоре аренды не указывается разбивка суммы, причитающейся каждому подписывающему лицу, поэтому, например, если в договоре аренды участвуют три арендатора, а арендная плата составляет 1200 долларов, в договоре аренды не разбивается конкретная сумма, которую каждый арендатор будет должен ежемесячно. Это помогает защитить арендодателя в случае, если один арендатор не может платить арендную плату, потому что все стороны по договору аренды несут юридическую ответственность за полную причитающуюся сумму до тех пор, пока не будет выплачена полная сумма.
Условия аренды
Это легко понять, но я заметил, что наибольшая путаница связана с тем, что происходит по окончании аренды.Становится ли она помесячной? Заканчивается ли оно без уведомления? Продлить на тот же период или на другой период? Я видел несколько судебных процессов в Монтане между домовладельцами и арендаторами по поводу договоров аренды, которые автоматически продлевались еще на 12 месяцев, если не было сделано уведомление. Итак, я счел полезным поговорить об этом, даже если это указано в договоре аренды.
Существуют ли стандартные законы по этому поводу?
Существует закон, называемый «Единый закон о арендодателе-арендодателе жилого дома», который был обновлен в 2015 году, и многие штаты моделируют свой закон в соответствии с тем, «что происходит, когда договор аренды заканчивается» после этого закона.В нем указано, что, если не указано иное, по окончании аренды новым сроком будет помесячная аренда.
Мое самое главное предложение — убедиться, что арендатор понимает, что происходит, когда заканчивается аренда, и на какие условия он переходит.
Достойные упоминания
Состояние помещений / Отчет о повреждениях
Убедитесь, что арендатор понимает, что подлежит возврату, а что не подлежит возврату в конце срока аренды в отношении депозита. Я обнаружил, что тщательный процесс регистрации и выселения, а также обсуждение того, что является нормальным износом, а что нет, проясняют это для моих арендаторов.
Как подать уведомление
То, о чем вы должны подавать уведомление, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора, и как это уведомление должно быть направлено, часто вызывает путаницу. Об этом есть законы почти в каждом штате — иногда электронная почта приемлема, иногда — неприемлема и не будет задержана в суде. Поэтому самое важное — это проверить свои местные законы и законы штата и понять, как правильно и законно подавать уведомление, а также когда вы должны подавать уведомление.
Использование лимитов аренды и вместимости
Я обнаружил, что на это обычно не обращают внимания. Что меня спасло, так это то, что мои арендаторы понимали, кто может жить в арендуемой квартире, как долго гостям разрешено оставаться в ней по закону и когда гость становится арендатором. Я также не забыл обсудить такие вещи, как субаренда и аренда на время отпуска, например, арендатор, желающий отдать пространство AirBnB. Эти разговоры лучше вести вначале, чтобы не было путаницы.
Техническое обслуживание
Я обычно выделяю это и подчеркиваю, что линии связи открыты, то есть если вы видите, что что-то говорит что-то. Я не хочу, чтобы арендатор чувствовал, что у него могут возникнуть проблемы, или нести ответственность за проблему, если она у него есть. Лучше узнать раньше, чем позже, чтобы проблема / исправление не стало больше, чем должно быть.
Какие самые важные правила вы установили в договоре аренды?
Ниже приведен список некоторых стандартных и наиболее полезных тем правил, которые мы включили в наши договоры аренды:
Что можно и чего нельзя делать при парковке
Установленные в окне блоки кондиционирования воздуха
Стороны
Спутниковая антенна монтаж
Неработающие автомобили
Что можно, а что нельзя ставить на стены
Не мусорить
Удаление батареек в детекторах дыма
Грили — только для наружного использования, просьба
Правила пользования местами общего пользования
Прачечная часы и использование
Есть ли какие-либо дополнительные положения, пункты, дополнения или правила, которые вы бы специально рассмотрели во время COVID?
Я не добавил ничего дополнительного, но мы сделали кое-что, чтобы помочь нашим арендаторам, например подарочные карты Doordash, отсутствие повышения арендной платы и более частое общение.Если бы я был арендатором, я бы подумал о добавлении положения об удаленном обучении. Недавно мы переехали в несколько студентов штата Колорадо, и если CSU решит перейти в удаленные классы, арендатор может захотеть переехать раньше, чем планировалось, и я мог видеть, как такое положение поможет им законно прекратить договор аренды и раньше, чем они планировали.
Мой самый главный совет — не добавлять незаконных или необоснованных положений к договору аренды, я видел это много раз, и неопределенность COVID может побудить арендодателей вводить положения, которые, по их мнению, защитят их, но на самом деле являются незаконными.И, если арендатор подаст на них в суд, это может привести к аннулированию всего договора аренды и / или судебному иску. Примером этого может быть положение о выселении и что-то в том смысле, что условия этого договора аренды заменяют любые законы штата или федеральные законы о выселении, такие как моратории.
Дело, возбужденное Министерством юстиции США против домовладельца в Монтане, привело к присуждению присяжным компенсации в размере 37 000 долларов, что частично связано с незаконными положениями их договора аренды. Так что я советую иметь надежный договор аренды, не включать незаконные положения и чаще общаться в эти нестабильные времена.
Есть еще вопросы к основателю, генеральному директору и домовладельцу TurboTenant? Напишите нам по адресу [электронная почта защищена] и дайте нам знать! Узнайте больше о том, что входит в стандартную аренду, и не забывайте всегда проверять местные и государственные законы в отношении условий аренды.
Поймите, какие условия аренды вам следует учитывать
Независимо от того, являетесь ли вы домовладельцем или арендатором, наличие надлежащего договора аренды для вашей арендуемой квартиры имеет важное значение для защиты ваших прав. Но не все договоры аренды одинаковы.Чтобы договор аренды был эффективным, он обычно должен включать несколько основных условий и стандартную информацию для защиты ваших законных прав.
Договор аренды жилой недвижимости предусматривает условия, на которых лицо или лица могут сдавать недвижимость в аренду с целью проживания в ней. Аренда жилья почти всегда должна включать следующую информацию.
Срок аренды
Аренда жилой недвижимости обычно подпадает под одну из трех категорий:
Аренда на годы , несмотря на название, может длиться в течение любой указанной единицы времени, будь то определенное количество недель, месяцев или лет.У этих договоров аренды есть определенная дата окончания.
Периодическая аренда продолжается в течение последовательных периодов времени, например, месяц-месяц. Обычно дата окончания не указывается, и домовладелец или арендатор могут принять решение о расторжении договора аренды, направив соответствующее уведомление.
Аренда по желанию может вообще не указывать период времени, но любая из сторон может прекратить аренду в любое время с соответствующим уведомлением.
В договоре аренды всегда следует указывать, как долго будет длиться аренда, а также условия досрочного расторжения договора аренды или варианты его продления.Большинство договоров аренды действуют на год с возможностью продления в конце или перехода на помесячную аренду. Соглашения об аренде должны быть в письменной форме, чтобы защитить обе стороны и подтвердить то, с чем они согласились, но в некоторых случаях от вас может потребоваться аренда, если она рассчитана на год или более.
Каковы затраты?
Ваш договор аренды должен также включать подробные сведения о платежах, такие как размер арендной платы, время ее выплаты, порядок оплаты и штрафы за несвоевременную оплату.Обычно, если домовладелец хочет взимать плату за просрочку арендной платы, это необходимо указать в договоре аренды. Также следует включить страховой залог и условия для предоплаты арендной платы за прошлый месяц.
Арендаторы и домовладелец
В договоре аренды должны быть указаны имена и адреса арендаторов и домовладельца. Другие правила размещения, такие как количество людей, которым разрешено там жить, сколько гостей может войти в собственность и как долго им разрешено оставаться, должны быть включены все.Все стороны должны будут подписать договор аренды.
А как насчет домашних животных?
Многие объекты недвижимости имеют правила в отношении домашних животных в аренде, таких как тип домашнего животного, размер домашнего животного и сколько домашних животных разрешено иметь арендаторам. Если арендаторам потребуется внести дополнительный залог или ежемесячную плату за домашнее животное, это необходимо будет указать в договоре аренды.
Кто занимается коммунальными услугами и бытовой техникой?
В договоре аренды должно быть указано, какие коммунальные услуги покроет арендодатель. Некоторые штаты требуют, чтобы домовладельцы покрывали определенные коммунальные услуги, такие как мусор или вода.В договоре аренды также должно быть указано, какие расходы будут нести арендатор. Также должна быть объяснена информация о приборах, таких как кондиционеры или дополнительные стиральные и сушильные машины.
Правила въезда и ремонта
В большинстве случаев арендодатели не могут войти в арендуемую квартиру арендатора без его разрешения и достаточного уведомления, что обычно составляет 24 часа. В договоре аренды должно быть указано, когда и как арендодатель может войти в помещение и кто будет нести ответственность за ремонт.Жилые домовладельцы обычно обязаны содержать недвижимость и ремонтировать квартиры и места общего пользования.
Какие дополнительные условия следует учитывать?
Некоторые дополнительные условия, которые могут быть включены в договор аренды, включают информацию о парковке, запрещенных предметах, общих правилах использования, требованиях к страхованию арендатора и любую информацию, относящуюся к законам штата, которые применяются к аренде собственности. Например, могут потребоваться уведомления об удалении асбеста или свинцовой краске.
Также следует обратить внимание на правила субаренды.В большинстве случаев арендатору разрешается сдавать недвижимость в субаренду без разрешения арендодателя, если в договоре аренды не указано иное.
В ваших интересах включить документацию о состоянии арендуемой единицы до въезда арендатора, правила внесения изменений в недвижимость — например, если арендатор может покрасить стены или повесить украшения гвоздями — и последствиях повреждения арендуемой квартиры. Это упростит урегулирование любых споров по поводу залога после окончания аренды.
Что должно быть включено в коммерческую аренду?
Аренда коммерческой недвижимости предназначена для аренды недвижимости, которая будет использоваться для ведения бизнеса. Обычно они длятся дольше, и арендаторы, как правило, несут ответственность за ремонт и техническое обслуживание.
Большинство из вышеперечисленных условий также применимы к коммерческой аренде, например, продолжительность, информация об арендной плате, а также информация о жильцах и арендодателе. Но коммерческая недвижимость может иметь дополнительные условия, связанные с компанией, сдающей ее в аренду, например, какой тип бизнеса может там работать.
Коммерческим арендаторам следует уделять очень пристальное внимание условиям аренды, поскольку к ним будут применяться некоторые меры защиты, помимо того, что написано в соглашении. С другой стороны, аренда жилья обычно предусматривает дополнительную защиту пригодности для проживания, которая требуется по закону.
Терминология аренды | Помимо Diag
Важно понимать терминологию аренды, прежде чем подписывать договор аренды.
СРОК АРЕНДЫ
Согласованный период времени, в течение которого действует договор аренды.Прежде чем подписывать договор аренды, убедитесь, что даты начала и окончания соответствуют потребностям вашего академического календаря. Вы часто будете видеть срок аренды в Анн-Арборе на 11,5 месяцев, однако арендная плата за срок аренды обычно делится на 12 равных частей.
ВИДЫ АРЕНДЫ
Индивидуальная аренда: Физическое лицо снимает свою комнату и делит общую площадь с другими арендаторами. Арендатор будет нести ответственность только за свою арендную плату, но может нести ответственность за часть ущерба, нанесенного общему пространству, независимо от вины.Популярно в больших сообществах.
Совместная аренда: Все арендаторы несут солидарную ответственность перед арендодателем по арендной плате и другим обязательствам по договору аренды, и каждый арендатор может нести индивидуальную ответственность перед арендодателем по полной арендной плате и другим обязательствам по договору аренды.
ФИНАНСОВАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ
Гарант или со-подписант: Третье лицо, которое несет юридическую ответственность по финансовым обязательствам по договору аренды, если арендатор не платит арендную плату и / или другие деньги, причитающиеся арендодателю.Если у вас нет кого-то, кто мог бы выполнять эту роль, проконсультируйтесь со своим арендодателем или со студенческой юридической службой о возможных альтернативах.
Депозит: Установленная сумма денег, чтобы снять недвижимость с продажи и зарезервировать ее для вас. Прежде чем платить, проверьте, возвращается ли залог, если вы решите не сдавать это место в аренду.
Гарантийный депозит: Это залог, удерживаемый арендодателем на срок аренды. Залог может быть использован домовладельцем для компенсации любого ущерба, нанесенного квартире, а также неоплаченных счетов за аренду или коммунальные услуги.См. MCL 554.601
.
Рассрочка: Многие компании укажут, что вы будете платить 12 равных ежемесячных взносов на полную сумму аренды. Это не арендная плата за месяц, а рассрочка. Помните, что аренда территории, расположенной рядом с кампусом, часто составляет около 11,5 месяцев, поэтому ваш последний взнос может показаться дорогим.
Ежемесячные платежи: Ежемесячные платежи обычно равны той же сумме. Если ваша аренда начинается или заканчивается в середине месяца, вы можете увидеть, что ваша арендная плата рассчитана пропорционально для этих месяцев.
СУБЛИЗИНГ, РЕЛЕТ, ПЕРЕДАЧА АРЕНДЫ
Субаренда: Субаренда — это договор аренды между первоначальным арендатором и субарендатором, который позволяет субарендатору использовать и владеть квартирой в течение определенного периода времени. Первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность перед арендодателем за все условия аренды. Пожалуйста, проконсультируйтесь со Студенческой юридической службой перед заключением договора субаренды.
Передача аренды: При уступке аренды, или иногда называемой переуступкой или передачей в аренду, все интересы и права первоначального арендатора переходят к новому арендатору.Первоначальный арендатор не имеет никаких дальнейших обязательств по договору аренды после его передачи. Этому способствуют управляющая компания и арендаторы.
ДРУГИЕ СОВЕТЫ
Не торопитесь. Аренда — это договор, имеющий обязательную юридическую силу. Ваша подпись обязывает вас соблюдать его условия.
Получить все обещания от арендодателя в письменной форме.
Перед тем, как подписать договор аренды, бесплатно рассмотрите его в Юридической службе для студентов.
Глоссарий по автолизингу | HowStuffWorks
Прежде чем отправиться в дилерский центр, вооружитесь инструментами, необходимыми для понимания автомобильного лизинга. Ниже приведены общие термины автолизинга и их определения.
Комиссия за приобретение: Комиссия за оформление аренды. Несмотря на то, что это кажется несущественной комиссией, она может не подлежать обсуждению.
Стоимость капитализации (предельная стоимость): Общая стоимость транспортного средства, которую арендодатель использует для расчета суммы, которую будет платить клиент.Это эквивалентно покупной цене проданного автомобиля.
Снижение предельной стоимости: Эквивалент авансового платежа за приобретенный автомобиль, это сумма, которую вы платите при подписании договора аренды, в дополнение к любым отдельным начисленным платежам. При первоначальной оплате большей суммы ежемесячные платежи будут меньше. Меньшее снижение предельной стоимости означает более высокий ежемесячный платеж. Стоимость вашего обмена (если таковая имеется) может быть использована как часть этой суммы.
Аренда с закрытым концом: Аренда, при которой остаточная стоимость транспортного средства изначально фиксировалась, указанная в договоре.Большинство договоров аренды транспортных средств являются закрытыми, что означает, что клиент не должен платить дополнительную сумму в конце срока, если стоимость автомобиля окажется ниже ожидаемой.
Участие дилера: Сумма, которую дилер вносит для снижения общей стоимости автомобиля в попытке обезопасить бизнес клиента. Любой вклад дилера применяется к снижению максимальной стоимости.
Амортизация: Сумма, на которую транспортное средство теряет свою стоимость за определенный период времени, которая представляет собой разницу между его первоначальной ценой и его остаточной стоимостью позже.В договорах аренды не указывается конкретный показатель амортизации, но он учитывается при установлении остаточной стоимости.
Плата за отчуждение: Сумма, подлежащая уплате в конце срока аренды для покрытия расходов на подготовку возвращенного автомобиля к продаже.
Плата за досрочное расторжение: Штраф, начисляемый, если вы решите расторгнуть договор раньше. Арендодатели оправдывают это тем, что амортизация наиболее высока на раннем этапе эксплуатации транспортного средства, поэтому досрочное прекращение аренды сильно снижает их прибыль.Штраф, скорее всего, будет огромным.
Закупочная цена при окончании аренды: Согласованная цена, которую вы заплатите по истечении срока аренды, если вы решите оставить автомобиль себе.
Сбор за сверхнормативный пробег: Сумма за милю, взимаемая, если вы проезжаете на транспортном средстве больше указанного максимума, который обычно составляет от 12 000 до 15 000 миль в год. Обычно взимается плата в размере 15 центов за дополнительную милю, но она может быть выше. Если вы планируете проехать дальше, чем позволяет контракт, обычно можно договориться о меньшем количестве лишних миль.
Избыточный износ: Если автомобиль возвращается в хорошем состоянии, дополнительная плата не взимается. Допускается некоторый износ, но значительные повреждения кузова или свидетельства ненадлежащего обслуживания повлекут за собой выплату дополнительных сумм за необходимый ремонт.
Страхование пробелов: В большинстве случаев ваша обычная автостраховка покрывает арендованный автомобиль. Однако, если транспортное средство полностью разбито, его стоимость может быть меньше, чем заплатит страховщик.Страхование разницы покрывает разницу между денежной стоимостью транспортного средства и суммой вашей задолженности по договору аренды. Некоторые договоры аренды включают это в договор.
Срок аренды: Период месяцев, в течение которого вы используете транспортное средство и будете платить согласованный ежемесячный платеж. Наиболее распространены сроки аренды на 24 или 36 месяцев, но можно получить договоры на 12 месяцев или на 60 месяцев.
Арендатор: Лицо, которое арендует транспортное средство у дилера или другой организации.
Арендодатель: Дилер или другая организация, сдающая автомобиль в аренду клиенту.
Ежемесячный платеж: Сумма, которую вы должны платить арендодателю или его агенту каждый месяц в течение срока аренды.

Условия договора аренды — существенные и дополнительные

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Глава 34. Аренда

Существенные условия и срок договора аренды Текст научной статьи по специальности «Право»

Существенные условия договора аренды квартиры — обязательные пункты договоров по сдаче жилья

Существенные условия договоров аренды. Предмет договора – этого достаточно?

Состав условий договора аренды жилья – что является обязательными условиями?

Структура договора. Существенные условия договора аренды жилья

Заключительные рекомендации

Сдаете или снимаете жилье? Мы поможем!

Понятие, виды и условия договора аренды

Существенные условия договора аренды транспортного средства с экипажем

4 мифа договора аренды

«Договор нельзя понять»

«Договор нельзя изменить»

«В договоре нет спорных моментов»

«В договоре одинаково важен каждый пункт»

Подведем итог:

Десять основных условий аренды, которые вы должны соблюдать при аренде

1. Полный список имен арендаторов

2. Размер и срок уплаты арендной платы

3.Четкий срок аренды или аренды

4. Любые депозиты и просроченные платежи

5. Право на участие в программе

6. Техническое обслуживание и ремонт

7. Ограничение по вместимости

8. Правила для домашних животных

9. Ограничения на деструктивное и незаконное поведение

10.Прочие условия и ограничения

Нужна помощь в составлении условий аренды в вашем договоре? Поговорите с юристом

Определение срока аренды | Объяснение срока аренды • Стратегический финансовый директор

24 июля

Срок аренды

Объяснение срока аренды

Пример срока аренды

Первый собственник недвижимости

Владелец второй недвижимости

видов договоров аренды | Союз арендаторов

Знайте свои права »Въезд» Договоры аренды

Пункты, положения, дополнения и правила

Поймите, какие условия аренды вам следует учитывать

Срок аренды

Каковы затраты?

Арендаторы и домовладелец

А как насчет домашних животных?

Кто занимается коммунальными услугами и бытовой техникой?

Правила въезда и ремонта

Какие дополнительные условия следует учитывать?

Что должно быть включено в коммерческую аренду?

Терминология аренды | Помимо Diag

Глоссарий по автолизингу | HowStuffWorks

Добавить комментарий Отменить ответ