УСН при сдаче в аренду нежилого помещения
Вопрос
ИП на УСН 15 %х очет сдать в аренду свое помещение организации.
1.Может ли он включить с расходы содержание жилья, именно коммунальные платежт , свет.
2. Пришлите пожалуйста заявление на добавление кода ОКВЭД, новый классификатор кодов
3. Договор аренды жилого помещения между ИП и ООО.
Ответ
При УСН затраты, в том числе на оплату коммунальных услуг, учитывают в расходах только те организации и предприниматели, которые применяют объект налогообложения «доходы минус расходы».
Контролирующие органы указывают, что затраты арендодателя по уплате коммунальных платежей за сданное в аренду помещение должны признаваться материальными расходами на основании пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ. Такое разъяснение содержат, в частности, Письма Минфина России от 07.08.2009 N 03-11-06/2/148, от 06.06.2008 N 03-11-05/142 (п.
1), УФНС России по г. Москве от 18.12.2008 N 18-14/2/118479@.
О том, что коммунальные платежи включаются в состав материальных расходов, говорят и арбитражные суды (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2006 N А56-42386/2005, ФАС Уральского округа от 03.03.2005 N Ф09-531/05-АК).
Обратите внимание на следующий момент.
Если поставщик коммунальных услуг применяет общую систему налогообложения, то, как правило, в стоимости услуг он выделяет сумму НДС и указывает ее в счете-фактуре (п. п. 1, 4 ст. 168, п. 3, пп. 11 п. 5 ст. 169 НК РФ). Данную сумму НДС вы учтете в расходах на основании пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
Затраты на «коммуналку», а также уплаченные в ее составе суммы НДС вы признаете в момент списания денежных средств с вашего расчетного счета, выплаты из кассы. А при ином способе погашения задолженности по уплате «коммуналки» — в момент такого погашения (пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). При этом у вас должны быть документы, подтверждающие данные расходы.
Расходы, понесенные при оплате коммунальных услуг, вам нужно отразить в графе 5 разд. I «Доходы и расходы» Книги учета доходов и расходов. Причем сумму НДС, выделенную в стоимости коммунальных услуг, и остальную сумму коммунальных платежей за вычетом НДС необходимо внести в данную графу отдельными строками.
Вместе с тем имеются примеры, когда налоговые органы возражали против учета арендодателем расходов на «коммуналку». Так, в Письме УФНС России по г. Москве от 06.03.2006 N 18-11/3/17206 указано, что при сдаче помещения в аренду потребителем коммунальных услуг является арендатор. В связи с этим расходы по оплате коммунальных платежей не могут быть признаны экономически обоснованными для арендодателя. Значит, при исчислении налоговой базы по «упрощенному» налогу данные расходы не учитываются (п. 1 ст. 252, п. 2 ст. 346.16 НК РФ).
В бухгалтерском учете затраты арендодателя по уплате коммунальных платежей нужно отражать следующим образом. Если передача имущества в аренду является для вас основным видом деятельности, то затраты в виде коммунальных платежей вы отнесете к расходам по обычным видам деятельности на основании п.
Если передача имущества в аренду основным видом деятельности не является, указанные затраты признаются прочими расходами на основании п. 11 ПБУ 10/99. В бухгалтерском учете данные расходы арендодатель отражает по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-2 «Прочие расходы», в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (Инструкция по применению Плана счетов).
Приложения
Просмотров: 6 338
О налогах, проверках, штрафах в нежилых помещениях
Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес.
Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.
Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.
Налоги
Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.
«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ.
Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.
Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.
Штрафы
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов.
Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество.
Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Проверки
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются.
Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
Сash is the king
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения.
Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Автор: Вера Лунькова
Источник: realty.rbc.ru
Общественное жилье
- О
- Аренда
- Покупка дома
- РПП
- Домашняя находка
- Ресурсы PM
- ОКОНУС
Узнайте больше о вариантах общественного жилья
Политикой Министерства обороны США – полагаться на общину как на основной источник жилья для военнослужащих, имеющих право на получение базового пособия на жилье (BAH).
Более 70% действующих военнослужащих и членов их семей живут в населенных пунктах, расположенных по соседству с нашими объектами. Для поддержки этой клиентской базы Центры жилищного обслуживания ВМФ (HSC) предоставляют полный набор вариантов общественного жилья, программы экономии и услуги поддержки.
Услуги по аренде в сообществе
Чтобы помочь большинству военнослужащих и членов их семей, проживающих в сообществе, HSC ВМС предлагают различные услуги по поиску жилья.
Партнерская программа по аренде жилья
Партнерская программа по аренде жилья, или RPP, предназначена для предоставления участникам службы и их семьям подходящего и доступного общественного жилья по сниженным ставкам и помощи в покрытии некоторых расходов, связанных с переездом. Чтобы узнать больше о RPP, перейдите на вкладку RPP выше.
HOMES.mil
HOMES.mil — это официальный веб-сайт Министерства обороны (DoD), посвященный помощи военнослужащим, гражданским лицам Министерства обороны и их семьям в поиске жилья.
Веб-сайт позволяет специалистам HSC, управляющим недвижимостью и участникам обслуживания находить важную информацию о недискриминационных объявлениях об аренде и делиться ею. Чтобы узнать больше, посетите страницу HOMES.mil.
Международные объявления
Ваш следующий пункт назначения за границей? Наши HSC поддерживают полный список сертифицированных и проверенных списков сообществ. Вы можете узнать больше о наших международных списках на вкладке OCONUS выше.
Моряки-одиночки
HSC нашего флота предлагают услуги по поддержке одиноких военнослужащих, которые имеют право на получение базового пособия на жилье (BAH) (подробности см. на странице Размещение без сопровождения ). Это включает в себя помощь в поиске комнат в аренду, помощь в поиске соседей по комнате для поиска групповых домов и консультирование для тех, кто снимает жилье впервые.
Услуги по поиску жилья
HSC ВМФ также предлагают услуги владельцам домов.
Некоторые из наших офисов обратились за помощью к риелторам-добровольцам, чтобы дать совет и получить доступ к их многочисленным службам размещения.
Военно-морской HSC также является первым контактным лицом для тех, кто борется за сохранение своего дома, поскольку мы постоянно осведомлены о федеральных и местных программах помощи и помощи домовладельцам.
HSC военно-морского флота призваны помочь вам найти подходящий дом для вас и вашей семьи. Ваш местный HSC предоставляет консультации, услуги по составлению списков и анализу аренды.
Услуги по поиску жилья включают:
Консультации по поиску жилья: Мы оценим ваши потребности и проконсультируем вас по поводу доступных вариантов жилья, местного базового пособия на жилье (BAH)/пособия на жилье за границей (OHA), тарифов на коммунальные услуги, страховых тарифов для арендаторов и других программ.
Управление списками: Мы поддерживаем списки общественного жилья (включая приватизированное жилье для военных) на каждом объекте, которое соответствует критериям пригодности, доступности и безопасности для военнослужащих.
Услуги по аренде: Обученный персонал HSC рассматривает договоры аренды, предоставляет образцы договоров аренды и при необходимости помогает в переговорах об аренде.
Вы владелец/управляющий недвижимостью и хотите сдавать ее в аренду военному сообществу? Свяжитесь с нами, чтобы узнать, как зарегистрировать арендуемый дом или недвижимость в местном HSC!
Услуги по аренде жилья для военно-морского флота в сообществе
Чтобы помочь большинству военнослужащих и членов их семей, проживающих в сообществе, центры жилищного обслуживания военно-морского флота (HSC) предлагают различные услуги по поиску жилья.
Партнерская программа по аренде жилья
Партнерская программа по аренде жилья, или RPP, предназначена для предоставления участникам службы и их семьям подходящего и доступного общественного жилья по сниженным ставкам и помощи в покрытии некоторых расходов, связанных с переездом.
Чтобы узнать больше о RPP, перейдите на вкладку RPP выше.
Международные объявления
Ваш следующий пункт назначения за границей? Наши HSC поддерживают полный список сертифицированных и проверенных списков сообществ. Вы можете узнать больше о наших международных списках на вкладке OCONUS выше.
HOMES.mil
HOMES.mil — это официальный веб-сайт Министерства обороны (DoD), посвященный помощи военнослужащим, гражданским лицам Министерства обороны и их семьям в поиске жилья. Веб-сайт позволяет специалистам HSC, управляющим недвижимостью и участникам обслуживания находить важную информацию о недискриминационных объявлениях об аренде и делиться ею. Чтобы узнать больше, посетите страницу HOMES.mil.
Моряки-одиночки
HSC нашего флота предлагают услуги по поддержке одиноких военнослужащих, которые имеют право на получение базового пособия на жилье (BAH) (подробности см. на странице Размещение без сопровождения ). Это включает в себя помощь в поиске комнат в аренду, помощь в поиске соседей по комнате для поиска групповых домов и консультирование для тех, кто снимает жилье впервые.
Для получения дополнительной информации перейдите на вкладку «Поиск дома» выше.
Покупка жилья и жилищные услуги военно-морского флота для покупателей жилья
Центры жилищного обслуживания военно-морского флота (HSC) также предлагают услуги домовладельцам.
Для получения дополнительной информации перейдите на вкладку «Найти дома» выше.
Партнерская программа по аренде жилья ВМФ
Партнерская программа по аренде жилья (RPP) представляет собой соглашение между Центром жилищного обслуживания (HSC) и домовладельцами общественного жилья и предназначено для предоставления членам службы подходящего и доступного жилья за пределами базы и помощи в оплате некоторые расходы, связанные с переездом.
Жилые единицы, предлагаемые в RPP, оцениваются, проверяются и получают квалификацию на соответствие самым высоким стандартам со стороны HSC ВМФ. RPP доступен как семьям, так и несопровождаемым участникам службы.
Право арендатора и требования
Как правило, все действующие на полную ставку члены, состоящие в браке или неженатые и получающие BAH, имеют право на участие в программе RPP:
Военнослужащий должен иметь как минимум от шести месяцев до одного года до окончания активной обязательной службы (EAOS) и прогнозируемой даты ротации (PRD) (в зависимости от обычного срока аренды территории).
Если холостые, военнослужащие E-4 и ниже со стажем действительной военной службы менее 4 лет должны иметь разрешение от своего текущего командования на проживание за пределами базы (также требуется одобрение BAH от HSC).
Чтобы приступить к поиску недвижимости в RPP, участник службы должен прийти в HSC со своими приказами, заявлением об отпуске и доходах (LES) и копией своей страницы 2, чтобы получить надлежащую консультацию о своих правах и требованиях.
Привилегии арендатору
Программа предлагает участникам программы специальные льготы по аренде жилья. RPP различается для каждой установки, и типичные преимущества могут включать:
- Дома
проверяются нашими HSC и предварительно утверждаются как подходящие, безопасные и доступные для военнослужащих.
Скидка на арендную ставку.
Отказ от залога и залога за коммунальные услуги или их уменьшение.
Плата за подачу заявления или комиссия за проверку кредитоспособности отсутствует или снижена.
Арендные платежи через надел.
Нет требований к доходу (до тех пор, пока военнослужащий получает BAH в соответствии с его или ее текущим рангом).
Военнослужащему не может быть отказано в аренде из-за отрицательной проверки кредитоспособности (только плохая рекомендация от предыдущего арендодателя).
Право арендодателя и требования
Домовладельцам, арендодателям и управляющим недвижимостью рекомендуется узнать больше о регистрации в программе RPP, обсудив ее с местным HSC военно-морского флота.
Арендодателю предлагается гибкость, но для участия необходимо соблюдать следующие правила:
Арендодатель имеет чистую репутацию в HSC.
Собственность соответствует нормам и требованиям проверки списков CNIC.
Готовы предложить скидку на аренду (это зависит от местоположения, но обычно составляет 5-15% от рекламируемой ставки).
Готов подписать меморандум о согласии (MOA) с условиями RPP.
Понимает, что RPP не гарантирует и не может гарантировать занятость.
Преимущества для арендодателя/управляющего недвижимостью
Целью RPP является получение выгоды как арендатором, так и арендодателем, что делает это соглашение взаимовыгодным. RPP различается для каждой установки, и типичные преимущества могут включать:
Расширенный маркетинг (перечень свойств RPP, предоставленных военнослужащим и т. д.) имущества HSC.
Кандидаты должны иметь постоянные заказы на минимальный согласованный срок аренды в месте прибытия.
Арендная плата должна быть оплачена наделом.
Право на получение жилья подтверждено HSC.
Чтобы узнать, участвует ли ваша установка в программе RPP, а также узнать об особенностях программы в вашем регионе, обратитесь в местный HSC ВМФ.
Посмотреть видео RPP на YouTube.
Примечание. Не все службы могут быть доступны при всех установках.
Часто задаваемые вопросы о программе партнерства по аренде жилья
Должен ли я платить сбор за подачу заявления или гарантийный депозит по программе партнерства по аренде жилья (RPP)?
Плата за подачу заявления или административный сбор, связанный с RPP Housing, не взимается. Однако арендодатель может взимать плату за бронирование в размере до 100 долларов США за владение жилой единицей. Плата за резервирование будет применяться к арендной плате за первый месяц.
Если по какой-либо причине Участник службы не соответствует требованиям, взнос будет возвращен.
Может ли арендодатель изменить арендную плату в зависимости от ранга военнослужащего?
Нет, существует установленная ставка RPP, которая не зависит от ранга.
У меня плохая кредитная история, могу ли я использовать RPP?
Вам не могут отказать из-за вашей кредитной истории.
У меня есть домашнее животное; нужно ли будет платить дополнительный залог за домашнее животное или другие связанные с этим сборы?
RPP не определяет политику домовладельца в отношении домашних животных. Отдельные арендодатели могут потребовать дополнительную плату за размещение с домашними животными.
Имею ли я право на получение жилья в рамках RPP?
Все действующие военнослужащие, состоящие в браке или одинокие, у которых осталось не менее 180 дней до EAOS и PRD, имеют право на участие.
Как мне получить разрешение на участие в программе партнерства по аренде жилья?
Военнослужащий должен предоставить приказы и справку об отпуске и доходах (LES) в Жилищный сервисный центр ВМФ (HSC).
У члена службы должно оставаться как минимум 180 дней до EAOS и PRD. Если он не женат и имеет E-4 или ниже, военнослужащий должен получить разрешение командования на проживание вне базы. Участник обслуживания должен пройти сеанс консультирования лично или по телефону с HSC. После завершения консультации участник обслуживания получит письмо о соответствии требованиям, которое представляется арендодателю, разрешающее участие в Программе партнерства по аренде жилья.
Я сейчас в аренде; когда я смогу попасть в РПП?
Отдельные управляющие компании могут освободить члена от своей текущей аренды для участия в этой программе. Участник службы может участвовать в RPP по окончании первоначального срока аренды, подписав новый договор аренды. Если участник службы решает участвовать в RPP, арендодатель должен вернуть залог в течение 30 дней. Арендной платой будет согласованная ставка RPP.
Услуги по поиску жилья для военно-морского флота
Центры жилищного обслуживания ВМФ (HSC) помогут вам найти подходящий дом для вас и вашей семьи.
Ваш местный HSC предоставляет консультации, услуги по составлению списков и анализу аренды.
Услуги по поиску жилья включают:
Консультации по поиску жилья: Мы оценим ваши потребности и проконсультируем вас по поводу доступных вариантов жилья, местного базового пособия на жилье (BAH)/пособия на жилье за границей (OHA), тарифов на коммунальные услуги, страховых тарифов для арендаторов и других программ.
Управление списками: Мы поддерживаем списки общественного жилья (включая приватизированное жилье для военных) на каждом объекте, которое соответствует критериям пригодности, доступности и безопасности для военнослужащих.
Услуги по аренде: Обученный персонал HSC рассматривает договоры аренды, предоставляет образцы договоров аренды и при необходимости помогает в переговорах об аренде.
Вы владелец/управляющий недвижимостью и хотите сдавать ее в аренду военному сообществу? Свяжитесь с нами, чтобы узнать, как зарегистрировать арендуемый дом или недвижимость в местном HSC!
Менеджер по недвижимости Списки и ресурсы
Вы владелец жилой недвижимости, управляющий или арендодатель и заинтересованы в сдаче в аренду военным арендаторам? Позвольте нам помочь вам расширить ваши маркетинговые возможности сегодня!
Жилищные сервисные центры (HSC)
Военно-морской центр HSC является первой остановкой для военнослужащих при выборе жилья по прибытии на новое место жительства.
Чтобы связаться с ближайшим к вам HSC и обсудить жилищные программы и возможности аренды, посетите нашу страницу Контактное жилье .
Партнерская программа по аренде жилья (RPP)
RPP — это соглашение между HSC и домовладельцами общественного жилья, предназначенное для предоставления участникам услуг подходящего и доступного жилья за пределами базы, при этом покрывая некоторые расходы, связанные с переездом. Узнайте больше о программе и ее преимуществах, посетив вкладку RPP выше.
HOMES.mil
HOMES.mil — это официальный веб-сайт Министерства обороны (DoD), посвященный помощи военнослужащим, гражданским лицам Министерства обороны и их семьям в поиске жилья. Веб-сайт позволяет специалистам HSC, управляющим недвижимостью и участникам обслуживания находить важную информацию о недискриминационных объявлениях об аренде и делиться ею. Чтобы узнать больше, посетите страницу HOMES.mil.
Центры жилищного обслуживания военно-морского флота (HSC) в районах OCONUS (включая Гавайи) предоставляют услуги по поиску жилья, инспекционные услуги, решение проблем и программы экономии средств.
Кроме того, мы предлагаем услуги, адаптированные для удовлетворения потребностей наших клиентов, живущих в OCONUS.
Ознакомление с населением: Мы проводим ознакомительные занятия, посвященные местным законам и обычаям, правилам командования и различиям в стоимости, связанным с арендой дома. Также помогаем с настройкой утилит.
Права Общая информация. Права OCONUS значительно отличаются от прав в США. Наши консультанты могут помочь вам понять ваши права на жилье, включая пособие на жилье за границей (OHA), пособие на временное проживание (TLA), пособие на коммунальные услуги и пособие на стоимость жизни за границей (COLA).
Услуги языкового перевода. Наши консультанты обеспечат перевод между вами и вашим арендодателем, когда вы совершаете поездку по дому, при заключении договоров об аренде и в течение всего срока службы по любому жилищному вопросу. При необходимости мы можем предоставить услуги перевода с коммунальными предприятиями.
Услуги по показу: наши консультанты организуют экскурсии по домам, чтобы вы могли увидеть дома лично.
После выбора домов в нашем инвентаре мы организуем встречи для вас, чтобы осмотреть дома, чтобы вы могли принять правильное решение для вас и вашей семьи.
Временная мебель и мебель для всего тура: После того, как вы нашли дом, мы предлагаем временную мебель во временное пользование, такую как кровати, диваны и столы, пока вы ожидаете доставки товаров для дома. На весь тур мы предоставляем технику и оборудование, такое как микроволновые печи, холодильники и шкафы.
Обратитесь в местный HSC ВМФ, чтобы получить информацию о местном жилье, специально предназначенную для вас!
Примечание. Не все службы могут быть доступны при всех установках.
Военные арендодатели: как подавать налоговую декларацию на сдаваемое в аренду имущество
Содержание- Как сообщать о доходах от аренды для целей налогообложения
- На чем основано мое сдаваемое в аренду имущество?
- Как определить налог на прирост капитала при продаже сдаваемого в аренду имущества?
- В каких случаях прирост капитала исключается из налогообложения при продаже сдаваемого в аренду имущества?
- Что такое амортизация?
- Улучшения арендуемого имущества по сравнению с ремонтом
- Когда амортизировать улучшения арендуемого имущества
- Распространенные ошибки амортизации в налогах на арендуемое имущество
- Что такое возмещение амортизации?
- Нужно ли мне подавать налоговую декларацию штата за мою сдаваемую в аренду недвижимость?
- Каков мой план выхода из недвижимости?
Военнослужащие и семьи военнослужащих, приобретающие недвижимость, часто становятся арендодателями после постоянной смены места службы (PCS).
Иногда аренда имеет наибольший финансовый смысл, или это просто лучший из некоторых неудачных вариантов, если вы не можете продать или должны продать с большими потерями.
Но, работая налоговым консультантом, я обнаружил, что немногие владельцы недвижимости полностью понимают, как работают налоги на арендную недвижимость, прежде чем они начнут сдавать ее в аренду.
Мои новые клиенты, сдающие дома в аренду, часто допускают ошибки при уплате налогов на недвижимость. Налоговые ошибки в отношении сдаваемой в аренду недвижимости могут быть дорогостоящими и разочаровывающими, если они обнаруживаются после продажи собственности.
Джерри Зейглер, MBA, AFC®, EA, специалист по налогам, зарегистрированный агент и личный финансовый консультант. Он является владельцем JZ Financial Management и членом Better Financial Counseling Network. Если у вас есть недвижимость, сдаваемая в аренду, или вы планируете сдавать ее в аренду, это руководство может помочь вам определить или избежать распространенных ошибок в отношении вашей собственности и налоговых деклараций.
Помните, что налоги лишь частично определяют, хороши или плохи инвестиции. Особенно это касается сдаваемой в аренду недвижимости.
Как сообщать о доходах от аренды для уплаты налогов
Приложение E (дополнительный доход и убытки) является наиболее распространенным методом для индивидуальных налоговых декларантов (в отличие от бизнес-регистраторов) для отчетности о доходах от аренды имущества. Но в некоторых случаях владельцам недвижимости, сдаваемой в краткосрочную аренду (STR), возможно, придется использовать Приложение C (Прибыль или убыток от бизнеса).
Вне зависимости от того, арендуете ли вы жилье на длительный или короткий срок, налоговые соображения в основном одинаковы. Первое, что вам нужно определить, это ваша основа.
Налоговое управление дает множество указаний как по базе, так и по прибыли. Владельцам сдаваемой в аренду недвижимости (и потенциальным владельцам сдаваемой в аренду недвижимости), которые хотят получить такое руководство, лучше всего начать с Публикации IRS 523: Продажа вашего дома, Публикации 527: Сдаваемая в аренду жилая недвижимость и Публикации 551: Основа активов.
На каком основании сдается моя недвижимость?
Ваша база, согласно IRS, является суммой ваших капитальных вложений в вашу собственность для целей налогообложения. Иными словами, это деньги, которые вы вложили в недвижимость (но не на ремонт, техническое обслуживание и эксплуатационные расходы).
Изначально в качестве основы обычно используется сумма, которую вы заплатили за недвижимость, включая определенные затраты на покупку.
Дополнительные расходы – например, улучшения имущества (даже те, которые были сделаны после покупки) могут изменить основу. Когда это происходит, это называется «скорректированной базой». База корректируется в сторону увеличения на улучшения и в сторону уменьшения на амортизацию и вычитаемые потери от несчастных случаев.
Если ваша сдаваемая в аренду недвижимость раньше была вашим основным местом жительства, IRS применяет специальное правило для определения вашего основания.
Если вы начинаете сдавать в аренду дом, в котором раньше жили, основой для сдачи в аренду будет либо цена недвижимости на момент ее покупки плюс улучшения, либо рыночная стоимость вашей собственности на момент преобразования ее в аренду – в зависимости от того, что ниже.
Например:
- Если покупная цена составляла 200 000 долларов, но два года спустя (без улучшений) стоимость дома составляет 300 000 долларов, когда вы начинаете сдавать его в аренду, IRS хочет, чтобы вы использовали 200 000 долларов в качестве основы.
- Если вы заплатили 300 000 долларов за недвижимость, но через два года, когда вы начали сдавать ее в аренду, она стоит 200 000 долларов, IRS хочет, чтобы вы использовали 200 000 долларов в качестве основы.
Это положение предотвращает налоговую лазейку.
IRS хочет, чтобы вы использовали более низкую базу, чтобы вы могли платить больше налогов при продаже. В противном случае владельцы недвижимости могли бы избежать уплаты большого количества налогов в районах, где стоимость жилья значительно возрастает.
Как определить налог на прирост капитала при продаже сдаваемого в аренду имущества?
Вам необходимо правильно определить и отследить свою базу, чтобы рассчитать свою прибыль — именно столько вы заработаете, если продадите недвижимость.
Налоговое управление США может облагать налогом часть или всю вашу прибыль, поэтому вам необходимо точно ее рассчитать. Чем выше прибыль, тем больше налогов вы будете платить. Чем выше ваша база, тем ниже ваша прибыль и налоги при продаже.
Ваша прибыль равна цене продажи за вычетом вашей (скорректированной) базы и расходов на продажу.
Вот простой пример, иллюстрирующий влияние базиса.
Предположим, что это один и тот же дом. В первом сценарии владелец собственности не вел записей об улучшениях дома, чтобы отслеживать основу дома. Во втором случае они это сделали.
- Если вы потратили 120 000 долларов на дом и продали его по цене 200 000 долларов, ваша прибыль составила бы 80 000 долларов. Если бы ваша прибыль облагалась налогом по ставке 15%, вы бы заплатили 12 000 долларов, потому что эта прибыль в размере 80 000 долларов облагается налогом, а не 200 000 долларов.
- Если вы потратили 120 000 долларов на дом, а затем потратили дополнительно 30 000 долларов на его улучшение (всего до 150 000 долларов), прежде чем продать его по той же цене в 200 000 долларов, ваша прибыль составит 50 000 долларов. Если ваша ставка налога на прибыль по-прежнему составляет 15%, вы заплатите всего 7500 долларов, потому что ваши улучшения увеличили вашу базу, уменьшив вашу прибыль и налог на прирост капитала.
Если ваша ставка налога на прибыль по-прежнему составляет 15%, вы заплатите всего 7500 долларов, потому что ваши улучшения увеличили вашу базу, уменьшив вашу прибыль и налог на прирост капитала.Что вы предпочитаете платить?
Но не всегда все так просто.
IRS (и налоговый кодекс) сообщает вам, как определить скорректированную базу и что вы можете вычесть из нее. Публикация 523 — лучшее место, где можно начать вычислять налоги на прирост капитала.
Если вы решите продавать активы, рекомендуется вести электронную таблицу с оценкой вашей прибыли и периодически обновлять ее — может быть, один или два раза в год.
Вы не хотите в конечном итоге платить дополнительные или ненужные налоги на прирост капитала.
Когда доходы от прироста капитала исключаются из налогообложения при продаже сдаваемого в аренду имущества?
Обычно IRS ожидает, что вы будете платить налоги каждый раз, когда продаете актив с прибылью или прибылью.
Но у большинства домовладельцев прирост капитала может быть исключен из налогообложения. Это исключение может помочь домовладельцам, которые решили переехать из принадлежащего им дома во время обычных изменений в жизни.
Исключение прироста капитала для домовладельца, также известное как правило пяти лет, работает следующим образом: если физическое лицо, подавшее налоговую декларацию, владело домом и жило в нем не менее двух из последних пяти лет, а затем продал его, до 250 000 долларов США. прирост капитала может быть освобожден от налогообложения. Супружеская пара, подающая совместную заявку в одной и той же ситуации, может исключить до 500 000 долларов США прироста капитала.
Есть несколько исключений из правила двух лет, когда вы можете исключить часть прироста капитала, если вы прожили в арендованном доме менее двух лет. IRS предоставляет рабочий лист и расчет для определения частичных исключений. В некоторых случаях этот расчет может позволить вам полностью избежать прироста капитала.
Одним из них является исключение или отстранение от службы в армии, которое позволяет военнослужащим приостанавливать действие правила пяти лет на срок до 10 лет, когда они находятся на квалифицированной расширенной службе, что фактически делает его правилом «два из 15 лет».
Чтобы соответствовать требованиям, вы должны совершить постоянную смену станции (PCS) на расстоянии более 50 миль от дома.
Использование частичного исключения или военного отстранения усложнит ваши налоговые декларации. Как физические лица, подающие свои собственные налоговые декларации, так и налоговые специалисты сталкивались с ошибками, связанными с упущением и применением этих положений.
Опять же, ознакомьтесь с публикацией IRS 523 и не бойтесь проконсультироваться со специалистом по налогам, если вы не понимаете.
Что такое амортизация?
Еще одно усложнение для базы для аренды домов:
Налоговый кодекс требует, чтобы арендодатели отдельно отслеживали базу для аренды домов и землю, на которой расположены дома.
Помимо налогового кодекса, амортизация является еще одной хорошей причиной для этого.
Амортизация — это вычет части стоимости имущества в течение нескольких лет. Большая часть сдаваемой в аренду жилой недвижимости в Соединенных Штатах амортизируется в течение 27 с половиной лет, поэтому 3,636% исходной базы вычитается из каждого года, чтобы уменьшить доход или создать убыток.
Но земля совсем не обесценивается. Вот почему вы отслеживаете его отдельно.
Вам также необходимо амортизировать любые улучшения, которые вы вносите в дом. Конечно, IRS сообщает вам, что является улучшением имущества, а что нет.
Улучшение сдаваемого в аренду имущества по сравнению с ремонтом
Вообще говоря, если работа, которую вы проделали с сдаваемым в аренду имуществом, увеличивает его стоимость, это является улучшением. Некоторые примеры включают новую крышу, новую пристройку спальни или новую систему вентиляции и кондиционирования.
Ремонт вашей сантехники или системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, замена реле или другой ремонт дома не увеличивают стоимость вашей собственности.
Знать разницу между улучшением и ремонтом важно по двум причинам.
Во-первых, улучшения увеличивают базу и, таким образом, уменьшают вашу прибыль и налоги на недвижимость, если вы позже решите продать дом. Во-вторых, улучшение может и обычно обесценивается.
Помните, это означает, что вы должны распределить стоимость улучшения на несколько лет.
Вот как это может выглядеть:
Допустим, вы установили забор, стоимость работ и материалов которого составляет 15 000 долларов. Это амортизируется в течение 15 лет.
Вместо вычета расходов в размере 15 000 долларов в год, когда забор построен, вы будете получать вычет в размере 1 000 долларов в год в течение 15 лет. Вы можете использовать график амортизации для отслеживания и расчета этого процесса. Налоговый кодекс и IRS предоставляют нормы амортизации, но математика часто бывает сложнее, чем в этом примере.
Количество лет амортизации улучшения зависит от его типа. IRS предоставляет подробную информацию о сроках амортизации активов в Публикации 946.
Например, согласно IRS, затраты на забор распространяются на 15 лет. Затраты на новую крышу (для арендного жилья) растянутся на 27 с половиной лет.
Но есть положения о безопасной гавани, которые позволяют вам вычесть некоторые улучшения из ваших налогов в течение одного года, давая вам полную налоговую выгоду сразу, вместо того, чтобы распределять ее на многие годы за счет амортизации. Публикация IRS 535 подробно описывает эти положения.
Существуют также специальные варианты амортизации, позволяющие быстрее вычитать затраты. Как положения о безопасной гавани, так и специальные варианты амортизации могут быть трудными для навигации. Налоговый кодекс в отношении этих положений часто меняется.
Грамотное налоговое планирование поможет вам сэкономить деньги с течением времени, определив, дает ли амортизация наибольшую чистую выгоду.
Когда амортизировать усовершенствования арендуемого имущества
Предположим, у вас есть улучшение стоимостью 5000 долларов, которое вы можете амортизировать в течение 15 лет или вычесть в течение одного года.
Если в этом году вы перейдете на более высокую налоговую категорию, то для вас может оказаться более выгодным потратить полные 5000 долларов. Но если вы знаете, что в будущем у вас будет большой доход при более высоких налоговых ставках, вы можете компенсировать этот будущий доход каждый год, амортизируя его в течение 15 лет.
Публикация IRS 527 является хорошей отправной точкой для принятия решения об амортизации или вычете расходов сразу (и как это сделать). Однако это сложно, поэтому, опять же, обратитесь к налоговому специалисту, если вам нужна помощь.
Распространенные ошибки при начислении амортизации по налогам на сдаваемое в аренду имущество
Военные арендодатели часто добавляют амортизируемые активы к сдаваемому в аренду имуществу по мере его улучшения. Опять же, здесь важно отслеживать основу.
Если вы используете неверный базис, вы можете случайно амортизировать неправильную сумму. Часто это обнаруживается позже, и исправить это может быть сложно и дорого.
Вы можете задолжать по налогам, штрафам и процентам.
Точно так же амортизация улучшения в неподходящее время или отсутствие амортизации улучшения может привести к тому, что вы упустите более низкие налоги. Если у вас есть убытки от аренды, вы можете использовать их для снижения чистой прибыли или перенести убытки на будущие годы, чтобы позже снизить налоги.
Наконец, не пропускайте амортизацию, чтобы упростить налоги. Если вы это сделаете, вы не получите налоговую льготу на амортизацию, но вы все равно получите возврат амортизации.
Что такое возврат амортизации?
Возврат амортизации — это способ, с помощью которого IRS возмещает часть налоговых льгот от амортизации у налогоплательщиков.
Вы будете платить компенсацию амортизации, когда продаете свою собственность с целью получения прибыли.
Возврат амортизации облагает налогом вашу прибыль по более высокой ставке (до 25% для амортизируемой недвижимости), чем ставка долгосрочного прироста капитала.
Вы должны будете вернуть IRS амортизацию независимо от того, амортизировали ли вы активы по своим налогам или нет — часто, даже если вы освобождены от налога на прирост капитала.
Если вы допустили ошибку с амортизацией, IRS предоставила способ ее исправить. Однако ошибки амортизации часто требуют большего, чем просто подача исправленной налоговой декларации, поэтому я рекомендую проконсультироваться со специалистом по налогам, имеющим опыт в этой области, если вам нужно исправить ошибки амортизации.
Благодаря Закону о гражданской помощи военнослужащим военнослужащие могут сохранять статус легального проживания в течение всего периода службы и переездов в PCS. Супруги также часто могут претендовать на статус проживания своего супруга-военнослужащего за свои собственные налоги.
Однако в некоторых штатах арендодатели обязаны подавать налоговую декларацию нерезидента, если в этом штате имеется доход, включая сдаваемую в аренду недвижимость. Проверьте налоговые требования штата, в котором находится ваша недвижимость, чтобы избежать неприятных сюрпризов при ее продаже.
Если вы обнаружите, что пропустили налоги при продаже, для их исправления могут потребоваться значительные усилия, а также задолженность по налогам и штрафы.
Если вы сдаете недвижимость в аренду, хорошей идеей будет иметь план выхода из нее.
Вы можете отсрочить начисление налога на прирост капитала и возврат амортизации при продаже сдаваемого в аренду имущества с помощью обмена 1031.
Обмен 1031 позволяет вам получать прибыль от сдаваемой в аренду недвижимости и инвестировать ее в другую.
Но для этого существуют правила и процедуры. Ваш обмен 1031 должен быть запущен до того, как вы продадите сдаваемое в аренду имущество — вы не можете просто принять решение об обмене 1031 после того, как продали недвижимость.
Но биржа 1031 не выход из инвестиций в недвижимость. Если вы хотите полностью отказаться от инвестирования в недвижимость и ее аренды, вы можете сделать это после того, как заработаете достаточно денег, чтобы налоговое бремя казалось терпимым, или оставить недвижимость в аренду до самой смерти.