Аренда жилого помещения частным лицом у ИП
Дмитрий Чернобавский
Юрист, г. Электросталь
рейтинг 7.8
Эксперт
Здравствуйте!
– можем ли мы заключить договор аренды между мной (физлицом) и Арендодетелем, как ИП. Какие при этом у ИП основания (правомерность) сдачи мне давно квартиры в Аренду.
Дмитрий
можете. основание у ИП, то что он собственник и вправе распоряжаться своим имуществом.
– Правильно ли я понимаю, что Арендодатель будет уплачивать 6% налога вместо 13%, как если бы он сдавал квартиру как физ лицо.
Дмитрий
верно. для этого и регистрировался ИП.
– Какие отличия договора аренды между ИП и физлицом по сравнению договора между двумя физлицами. Если хороший шаблон такого договора.
Дмитрий
разницы между заключением договора с ИП или физ. лицом нет. у Вас наоборот + будет, возможность применения к Вашим правоотношениям Закона о защите прав потребителей.
Эмиль Искендеров
Юрист, г. Серпухов
Добрый день. Можете заключить договор, но лучше назовите его договор найма жилого помещения, а не договор аренды. Согласно Гражданского кодекса РФ:
Статья 671. Договор найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
…
Обычное физическое лицо отличается от физического лица, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, только тем, что в договоре вместо «Иванов Иван Иванович» будет написано «Индивидуальный предприниматель Иванов Иван Иванович«
Ставка налога арендодателя зависит от его режима налогообложения. Если у арендодателя выбрана УСН «доходы», то действительно ставка составит 6%.
Нет никаких отличий между договорами, заключаемыми предпринимателем и физическим лицом. Текст договора можете посмотреть в интернете или заказать у юриста в чате.
Инесса Антипова
Юрист, г. Москва
– можем ли мы заключить договор аренды между мной (физлицом) и Арендодетелем, как ИП. Какие при этом у ИП основания (правомерность) сдачи мне давно квартиры в Аренду.
Дмитрий
Добрый вечер. Можно заключать. Собственник кв не ИП, а физ.лицо, но при этом сдавать в аренду может как ИП, нарушений закона в этом нет. Основания для сдачи, что ИП, а именно ИВанов Иван Иванович владеет квартирой на праве собственности ( на руках доложно быть свидетельство о собственности) Из Вашего вопроса я могу сделать Вывод, что в квартире 1 собственник.
– Правильно ли я понимаю, что Арендодатель будет уплачивать 6% налога вместо 13%, как если бы он сдавал квартиру как физ лицо.
Дмитрий
Тут сказать трудно, если не знать систему налогообложения ИП (УСН 6%, УСН 15%, Патент и тд). Какая система налогообложения у Ип выбрана но ней он и будет платить налог. Но не 13% — Из вашего вопроса я сделала Вывод, что 13% это НДФЛ для физ.лица Вы имели в виду.
– Какие отличия договора аренды между ИП и физлицом по сравнению договора между двумя физлицами.
Дмитрий
Что одна из сторон это ИП, и налог разный для арендодателя. Так договор не отличается.
Если хороший шаблон такого договора.
Дмитрий
В личку.
НДС при сдаче нежилых помещений физическим лицом
Ответ
Физическое лицо должно уплачивать НДС, если оно занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Данная позиция поддерживается ФНС России и судебными органами (например, Информация Федеральной налоговой службы от 4 октября 2018 года, Определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 года № 16-КГ18-17, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).
Физическому лицу-арендодателю можно получить статус индивидуального предпринимателя и сразу перейти на упрощенную систему налогообложения. При этом следует отметить, что при наличии факта получения физическим лицом дохода от предпринимательской деятельности (арендные платежи) в период, когда оно не имело статус ИП, риск доначисления ему НДС, пени, штрафов за соответствующий период сохраняется (например, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).
Обоснование
Предпринимательской деятельностью без образования юридического лица гражданин вправе заниматься лишь с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (пункт 1 статьи ГК РФ).
Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем (пункт 4 статьи 23 ГК РФ).
В статье 11 НК РФ установлено специальное правило о том, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Налоговым кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 27.12.2012 года № 34-П изложил правовую позицию, согласно которой, несмотря на то, что в силу статьи 23 ГК РФ при несоблюдении обязанности пройти государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не вправе ссылаться на то, что он не является предпринимателем.
Отсутствие такой государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой.
В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, осуществляемые систематически на свой риск организованные действия по использованию имущества, направленные на извлечение прибыли.
Согласно коду 68.20.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2014, аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом является одним из видов экономической деятельности.
Объективным критерием для квалификации деятельности физического лица по передаче имущественных прав на недвижимое имущество как предпринимательской является, предполагаемое назначение нежилых помещений, а также вид разрешенного использования земельных участков, на которых расположены нежилые помещения.
Например, если принадлежащее на праве собственности нежилое недвижимое имущество имеет назначение — использование под торговые помещения и расположено на земельных участках, одним из видов разрешенного использования которых является торговая деятельность (Определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 года № 16-КГ18-17).
Таким образом, если объекты недвижимости не предназначены для использования в личных, семейных или домашних нуждах и в результате деятельности по сдаче этих помещений в аренду происходит увеличение его экономической выгоды (прибыли), налоговые органы и суды квалифицируют полученные физическим лицом-арендодателем доходы от сделок, как прибыль от фактической предпринимательской деятельности с целью начисления НДС (Информация Федеральной налоговой службы от 4 октября 2018 года, Определение СК по административным делам ВС РФ от 20.
Физическому лицу-арендодателю можно получить статус индивидуального предпринимателя и сразу перейти на упрощенную систему налогообложения. При этом следует отметить, что при наличии факта получения физическим лицом дохода от предпринимательской деятельности (арендные платежи) в период, когда оно не имело статус ИП, риск доначисления ему НДС, пени, штрафов за соответствующий период сохраняется (например, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).
Также из анализа имеющейся судебной практики следует, что есть позиция суда, согласно которой, если деятельность физического лица по сдаче имущества в аренду признана предпринимательской, то и освобождение от обязанностей плательщика НДС, предусмотренное ст. 145 НК РФ, он может получить (при уплате физическим лицом за соответствующий период НДФЛ) (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.07.2018 № 304-КГ18-2570).
Непредставление, в таком случае, уведомления или нарушение срока его представления не влечет за собой утрату права на освобождение, что являлось бы несоразмерным последствием с точки зрения цели установления данного института. Отказ в предоставлении права на освобождение от исполнения обязанностей, связанных с исчислением и уплатой НДС в этом случае может привести к взиманию налога в отсутствие экономического источника его уплаты, имея в виду фактическое применение налогоплательщиком освобождения, что не отвечает требованиям п. 1 и 5 ст. 145 НК РФ.
Судом деятельность по сдаче физическим лицом в аренду помещений была задним числом признана предпринимательской, но при этом было подтверждено и право налогоплательщика на освобождение от уплаты НДС за соответствующий период (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.07.2018 № 304-КГ18-2570).
Что такое индивидуальная и совместная аренда?
Прежде всего, доступны два метода структурирования договора аренды для нескольких арендаторов: вы можете подписать каждого арендатора по отдельности («по спальне») или вы можете подписать арендаторов вместе.
Индивидуальная аренда обеспечивает гибкость в процессе аренды, а совместная аренда обеспечивает гибкость в процессе управления. В зависимости от того, чего вы пытаетесь достичь, где вы арендуете и кому, одна структура может быть лучше другой. Давайте рассмотрим каждый из них, чтобы вы могли принять правильное решение при аренде жилья.
Индивидуальная аренда — это договор аренды, в соответствии с которым два или более человека, проживающие в одной квартире, несут ответственность только за свою комнату и использование общих помещений. Поэтому каждый арендатор платит арендодателю арендную плату отдельно. По этой причине индивидуальную аренду часто называют арендой «по спальне», поскольку каждый человек платит только за свою комнату. Вы можете добавить дополнительные расходы или статьи для общих помещений, таких как кухня или гостиная, а также для общих расходов, но большинство арендодателей просто включают эти расходы в цену самой спальни.
Ключом к пониманию последствий индивидуальной аренды является понимание последствий ответственности в этом контексте. Да, индивидуальная аренда в значительной степени относится к тому, как арендные платежи распределяются между арендаторами. Однако это также относится к убыткам, поведению, выселению и многим другим важным аспектам аренды. В чисто индивидуальной аренде каждый жилец несет единоличную ответственность за свои действия. Другими словами, если Арендатор А сломает телевизор в общей гостиной, Арендатор А должен заплатить за это. К сожалению, не всегда понятно, как возникают повреждения в местах общего пользования. Это происходит главным образом потому, что виновная сторона может не желать признаваться в каком-либо правонарушении. Чтобы избежать путаницы и смягчить риски индивидуальной аренды, вы можете добавить пункты, согласно которым ответственность за ущерб, нанесенный общим помещениям, ложится на всех арендаторов. По этому пути идут многие арендодатели.
В конкретных законах не указано, кто должен платить за коммунальные услуги или как коммунальные услуги должны быть разделены между жильцами.
Вы, как арендодатель, должны установить кристально ясные ожидания со своими арендаторами до подписания договора аренды. Общение этих ожиданий в устной форме является одним из подходов. Однако добавление пункта в договор аренды обеспечивает наибольшую защиту и последовательность.
Аналогичным образом арендодатель определяет общие процедуры технического обслуживания. Например, вы можете оплачивать расходы на уход за газоном или борьбу с вредителями по мере необходимости. В противном случае вы можете включить эти сборы в общую сумму аренды. В любом случае вам необходимо убедиться, что вы принимаете решение прозрачно, и что вы задокументировали его в пункте об аренде, чтобы устранить любую неопределенность. Что касается выселения, вы можете выселить только того арендатора, который не выполняет свои обязательства. Если два человека живут вместе на условиях индивидуальной аренды, и вы выселите одного из них, выселение не повлияет на другого арендатора.
Каковы плюсы и минусы индивидуальной аренды? Pros Индивидуальная аренда обеспечивает большую гибкость.
Вы можете контролировать, кто занимает вашу собственность вплоть до кровати, говоря «да» одним и «нет» другим. Поскольку ответственность не распределяется между группой арендаторов, вы можете взимать более высокие цены за аренду или кровать, чтобы компенсировать дополнительный риск. Кроме того, вы можете договариваться о ставках индивидуально с арендаторами. Если вы решите это сделать, вам нужно быть осторожным с изменчивостью цен и быть готовым обосновать любые различия. Еще одно преимущество — ответственность. Каждый арендатор будет нести ответственность за соблюдение своих собственных условий аренды, поэтому ни один из ваших арендаторов не может играть в игру с обвинением. Вы будете точно знать, какой арендатор нарушает условия своего договора аренды, если возникнут какие-либо проблемы.
Подписывая индивидуальные договоры аренды, вы подвергаете себя большему риску. Если один арендатор уезжает из города, другие арендаторы не обязаны покрывать арендную плату этого человека.
Затем вы несете ответственность за то, чтобы заполнить это место. И, как мы уже говорили ранее, поиск нового арендатора может быть дорогим.
Вам также придется взимать и взимать отдельные арендные платежи. При индивидуальной аренде каждый арендатор платит только свою часть арендной платы. Это означает, что у вас, вероятно, будет несколько арендаторов, каждый из которых будет платить арендную плату, которая отличается друг от друга, используя разные способы оплаты. Эти платежи может быть трудно отследить, что делает процесс их сбора трудоемким. И, если один из этих арендаторов опаздывает или прекращает платить вам арендную плату, у вас нет другого выхода, кроме как выследить этого человека и потребовать оплаты.
Однако вы можете смягчить проблемы как сбора, так и принудительного исполнения, используя инструмент управления программным обеспечением, такой как Innago, чтобы отслеживать каждый платеж на одном портале, независимо от способа оплаты. Косвенным преимуществом такого рода договоренностей является то, что платежи объединяются в единый депозит, что делает отслеживание арендной платы более четким и менее загроможденным.
Innago также предлагает инструменты для улучшения контроля за просроченными платежами.
A совместная аренда — это договор аренды, по которому два или более арендатора арендуют всю квартиру или дом как единое целое. Таким образом, совместная аренда является полной противоположностью индивидуальной аренде: все арендаторы несут ответственность не только за свою личную комнату и помещения общего пользования, но также за комнаты и поведение своих соседей по комнате. Сюда входят арендные платежи, плата за обслуживание, коммунальные услуги, штрафы за просрочку платежа и т. д.
Совместная аренда возлагает ответственность на всех арендаторов, что может принести значительную выгоду арендодателю. Если один сосед по комнате из четырех не заплатил свою часть арендной платы, остальные трое должны покрыть разницу или рисковать неустойкой. В конце концов, они в равной степени несут ответственность за просроченные платежи и штрафы за выселение.
Ключевым моментом любой совместной аренды является включение пункта о солидарной ответственности, в котором недвусмысленно указывается, что каждый арендатор несет солидарную и отдельную ответственность за все арендуемое имущество. Если вы собираетесь использовать совместную аренду, очень важно, чтобы вы правильно понимали и использовали этот полезный инструмент.
Например, предположим, что арендатор A убежден, что он или она может начать «контролируемый пожар» в помещении. (Вы будете удивлены, как часто это происходит.) Неудивительно, что они прожигают большую дыру в ковре в гостиной и решают покинуть квартиру, чтобы не платить за последний месяц аренды. В этом случае арендатор B будет обязан оплатить эти сборы точно так же, как и арендатор A, поскольку арендатор B подписал договор о совместной аренде. Учитывая отъезд арендатора А, вам будет проще всего связаться с арендатором Б и привлечь его или ее к ответственности за эти расходы.
Опять же, в договорах аренды с совместной арендой все арендаторы несут равную ответственность за ущерб, независимо от того, кто виноват.
То же самое касается коммунальных услуг и общего обслуживания имущества. Они могут решить разделить эти обязанности поровну, но все они могут нести ответственность индивидуально. Это означает, что даже если арендатор выполнил возложенные на него «задачи», он или она все равно будет выступать в качестве суррогатного арендодателя или исполнителя, гарантируя выполнение всей группы.
Совместная аренда обеспечивает арендодателям стабильность и безопасность на протяжении всего процесса управления. После подписания договора аренды арендаторы должны соблюдать условия аренды до конца срока аренды. Даже если один или несколько арендаторов уезжают, оставшиеся арендаторы обязаны найти замену или покрыть дополнительные расходы на аренду. Если один или несколько арендаторов не могут оплатить арендную плату в данном месяце, вы по-прежнему имеете право на полную оплату.
Совместная аренда также гарантирует, что ваш опыт останется без проблем.
Обычно вы получаете только один арендный платеж каждый месяц, а не несколько платежей. Это может варьироваться в зависимости от пункта, с которым вы согласились (в идеале, один платеж — ваш лучший выбор).
Совместная аренда полна преимуществ, но ограничивает арендодателя в процессе аренды. Переговоры должны проводиться со всей группой, и любые изменения в соглашении должны быть доведены до сведения всех сторон и приняты ими. Более того, из-за повышенной ответственности со стороны арендатора будет сложнее взимать ставки, которые вы могли бы получить по индивидуальному договору аренды.
Какой тип аренды вам подходит?Как вы, наверное, уже заметили, в совместной аренде не так много минусов. Совместная аренда почти всегда сослужит вам хорошую службу. Единственный реальный вопрос заключается в том, обеспечивает ли индивидуальная аренда большую гибкость в процессе аренды.
В студенческом общежитии, например, жильцы часто влюбляются и разочаровываются, учатся за границей, посещают стажировки, ссорятся друг с другом и доставляют вам, домовладельцу, головную боль.
Из-за этого гибкость, которую предоставляют отдельные договоры аренды, может стоить дополнительного риска. Более того, родители часто финансируют аренду жилья. Требование о том, чтобы родитель подписал соглашение об аренде, может дать гораздо больше гарантий, чем взыскание с группы из 19 человек.-летки по совместному соглашению.
Суть: изучите свою аренду, ваших арендаторов и то, что вы больше всего цените как управляющий или арендодатель. С вашим новым, полным пониманием различий между совместной и индивидуальной арендой вы будете хорошо подготовлены, чтобы выбрать правильную структуру для вашей собственности.
Чтобы узнать больше интересных статей об управлении недвижимостью, обязательно подпишитесь на наш блог и нажмите «Нравится» на Facebook. И не забывайте делиться своими мыслями в комментариях!
Договор аренды движимого имущества – образец, шаблон
Договор аренды движимого имущества
Арендодатель и кто-то, кто платит этому владельцу за владение и использование имущества в течение заранее определенного периода времени, известный как Арендатор .
У большинства людей аренда ассоциируется с арендой дома, офисного помещения или автомобиля. Однако аренда личного имущества может быть использована для предоставления взаймы других видов личного имущества (т. е. имущества, которое является движимым и не закреплено за одним местом, например недвижимость или здание), например, дорогих ювелирных изделий, мебели, инструментов или одежды. Использование договора аренды движимого имущества защищает обе стороны от любых недоразумений или недопонимания, которые могут возникнуть в течение срока аренды, обеспечивая письменная документация по условиям аренды .
Как пользоваться этим документом
Этот документ содержит всю информацию, необходимую для составления тщательного и полного договора аренды недвижимости. Документ содержит соответствующих идентификационных данных , таких как соответствующие адреса Сторон и контактная информация. Он также включает наиболее важных характеристик соглашения между Сторонами, таких как описание сдаваемого в аренду имущества, любые ограничения по местонахождению в отношении того, где имущество может или не может использоваться, имеется ли залог и, если да, , сумма этого депозита и кто несет ответственность за уплату налогов и/или страховки на недвижимость.
После включения всей необходимой информации Соглашение должно быть распечатано и подписано обеими Сторонами. Стороны могут хранить копию документа в деле в течение срока действия Соглашения, а также в течение разумного периода времени после него.
Применимое законодательство
Договоры аренды личного имущества, как и другие договоры аренды и договоры купли-продажи общего назначения в Соединенных Штатах, как правило, подпадают под действие как федерального закона, так и конкретных законов штата , которые охватывают общие договорные принципы, такие как формирование и взаимное понимание.